贷款债券化的过程其实相对简单。传统模式下，银行吸收存款并向吸收的存款支付利息。然后，银行将吸收的大部分存款出借给借款人，比如住房购买人和商业人士，收取比支付给存款人更高的利息。这被称为“短借入”（借入存款；所付利息成本不会太高）及“长借出”。通过借出的款项，可以获得更高利息。银行赚取存款人和借款人的利息差值。这一差值称为价差。

如图3–2所示，银行利用吸收的存款仅能发放有限贷款。但如果银行采取不同的措施呢？如果银行将产生的贷款出售，即可补充其资本与储备金，并发放新的贷款。我们在第一章中已对此有所提及：银行通常不像以前那样持有抵押贷款，而是将其出售。银行的花招就是收取自身产生贷款的手续费，然后将贷款出售，利息低于银行向借贷人收取的贷款利息；由此银行通过两条途径盈利：贷款手续费以及微小利差。银行售出贷款后即可获得新资金，产生新的贷款；最终再将新生贷款也予以出售。如此一来，银行与借贷人间的关系就被割断了。如果借贷人出现了3年、5年甚至10年违约，谁会在意？投资人、养老基金等贷款购买方当然会在意，但银行肯定不会！（银行现在开始在意了，因为养老计划和其他投资人已经向法院提起诉讼，状告银行未能正确评估贷款或蓄意出售不良贷款！）出售贷款的想法变得更加错综复杂。

银行并不简单地出售单一贷款，而是将其与其他各项贷款捆绑在一起，然后把捆绑式贷款切割销售。切割销售捆绑的贷款，或称为集合基金，是债券化的核心所在。捆绑贷款、切割销售的过程既可由放贷银行完成，也可由购买银行贷款产品的某一金融机构完成。集合基金形成后即被切割成块，以债券的形式出售给投资者。这些债券仰仗集合基金内的贷款，而贷款又取决于用其购买的资产，比如用作贷款抵押的住房或商业性地产。

个人住房购买者向银行贷款。每家银行均把自己的贷款出售给一家金融机构，由其负责将所有贷款打包形成集合基金。之后，金融机构将集合基金切割成块，销售给投资人。

由此，投资人（购买贷款或切割成块的集合基金）可将借贷人违约风险多元化分散。若某一投资人完全购买价值10万美元的贷款产品，则将承担该项贷款借贷人违约的全部风险。若该借贷人遇到失业、疾病等重大问题，或违约不偿还贷款，那么购买这项贷款产品的投资人就会遭受重大损失。但如果这一投资人购买的是价值10万美元、多种贷款产品组合的（债券化）抵押贷款集合基金，其承担的风险就分散在多个借贷人身上。该项抵押贷款集合基金可能由几百个或几千个贷款产品组合而成。如果该集合基金中的某一借贷人停止偿还抵押贷款，这一集合基金的投资人不过受到低于1‰的投资损失而已。这就是经营多样化的美妙之处。