土地价格和价值的二重性。土地具有使用价值和交换价值，可以进入商品流通。但与一般商品相比，它是一种特殊的商品，具有以下特殊性：一般商品是用来交换劳动产品的，而土地具有非劳动产品和劳动产品的二重性，从根本属性来看，属于天然赐予的自然物而非人的劳动所能创造的，但土地大多凝结着大量的人类劳动，具有劳动产品的一面；一般产品的价格是价值的货币表现，而土地价格具有二重性，一方面是作为自然物的土地价格，另一方面是作为开发的土地价值的价格，这两部分的土地价格是融合在一起的，因而土地价格也与一般商品不同。

流通的特殊性。土地资产的最重要内容不是它的实体，而是占用和利用它的权力或是产权关系，所以需要由国家制定一系列法律法规来保障土地资产转移或交易的合法性，使土地资产的所有者或使用者的合法权益能得到国家法律的保护。流通的另一个特殊性表现在所有权和使用权的分离，在实行土地资产国有、使用权可以转让的国家与地区，租赁是土地资产市场流通的主要形式，在那些土地资产可以自由买卖的国家与地区，很多土地资产也是采用租用的形式，从而导致所有权与使用权的分离。

二、土地共有制

就其理论逻辑而言，共有制发端于人的本质属性——知识性；就现实性而言，共有制是人物质性、知识性和社会性的耦合。土地共有制就是这种耦合的现实表现。土地共有制是指土地及其附属权益同时为多数人直接和间接结合享有的状态。

土地是共有的。自然法学说（以英国哲学家约翰 ?洛克为代表）的 J?S?穆勒 –H?乔治地租理论如此，马克思主义和现行的中国土地所有制也如此。事实上，土地的国家或全民所有是大共有，集体或部分人所有是小共有。只不过我们习惯将全民所有叫做公有，其实，集体所有体现的也是传统意义的公有的内涵。

许多论者借用物权的概念，将共有分为共同共有和按份共有，前者是非具象化、非量化的共有（或与公有同质），后者是具象化和量化的共有。从共有制发端来看，共有和个有是一对矛盾对立统一体，其他一切都是这对矛盾对立统一体的演绎。土地改革的初级目标就是要将非具象化、非量化的共有转化为具象化和量化的共有。但转化的过程绝不像有的学者说的那样，似乎只要把土地所有权私有化或份额（按份共有）化，矛盾和问题就迎刃而解了。殊不知，如果不能创新一套有效的制度，破除将僵化资本转化为活力资本的障碍，一切都止于纸上谈兵。因为土地改革的最终目标，并不是下发几份措辞文雅的红头文件，或者挪用几个西式法案，也不是总结推出几个急功近利的经验模式，而是要把资本交还到所有农民手中。改革的理论家和握有决策权的领导者都应该强烈意识到这一点的极端重要性。土地资产的非具象化、非量化的公有制只有通过一套法定的表述程序，将其转化为具象化、量化的共有制，才能将其隐性经济潜力分离出来，才能获得创造剩余价值的力量。玛格丽特 ?博登（Margaret A.Boden）说：“在人类某些最重要的创造物中，首当其冲的，就是一系列崭新的表述制度，它们包括类似于阿拉伯数字（包括零在内）这样的正规符号，还有化学方程式，或者音乐家使用的乐谱，二分音符和四分音符，（计算机）程序语言，则是最近出现的符号系统。 ”