霍伊特在全书结尾慨叹：“房地产周期或许已经成为过去。”一方面,他相信,土地价值剧烈涨跌的房地产周期或许只是新兴城市或者高速发展城市的一种特有现象,未来也许只有那些钻研“美国早期机器时代文化”习俗的历史学家们才会对房地产周期影响因素感兴趣。另一方面,“房地产周期很长而且并没有确定的持续期”,房地产周期研究在实际应用上可能较为困难,“因为一个人必须活得足够长的时间并且拥有超乎常人的耐力才能够经历20年或者30年的房地产周期”。

霍伊特没有想到的是,类似的起伏奔涌在工业化、城市化与全球化下的新兴经济体和城市生命体中绝不难找到,这个时代的人们甚至仅用十余年的时间便可以亲眼目睹和亲身感受一次完整的“眼见他起朱楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了”的兴衰轮回。霍伊特不知道的是,一旦有刻意模糊公私财产边界与市场经济参与者平等地位的想法,一旦有既是裁判员又是运动员的公权力介入,一旦有“经营城市”的短期性、功利性理念,地价房价的潮汐涨落就有可能会更为迅猛剧烈而又难以捉摸。

这部成书于80年前的作品似乎卑之无甚高论惊语,但这恰恰是因为太多相似的戏码场景在此后一次又一次地上演,以至于观者已经司空见惯地见怪不怪。但我们都应当重视本书译者、招商证券房地产行业分析师贾祖国博士在译序中的逆耳忠言：“研究房地产,是在一系列约束或背景下进行的,绝不应脱离金融条件、经济发展、产业升级、人口变化、城市基础设施建设以及人性,否则,就只能流于武断或夸夸其谈。”

基于同样的道理,对房地产的自用估值、投资定价也绝不能脱离对各种基本因素与价值标杆的细察,绝不能轻信任何对现实的回避、对概念的鼓吹、对预期的看好、对前景的描摹。否则,价值只是像沙上城堡一样脆弱、像海市蜃楼一般虚幻的泡沫,而最好的时代也终将变成最坏的时代。

（〔美〕霍默·霍伊特:《房地产周期百年史：1830～1933年芝加哥城市发展与土地价值》,贾祖国译,经济科学出版社,2011。）

本文发表于《经济观察报》2012年2月6日《书评增刊》第23期