北上广的房价在 2015 年到 2016 年间又经历了一轮暴涨，老百姓们一 边哀叹买不起，一边争先恐后地掏出最后一分家底来买一套水泥匣子。

让人晕菜的房屋所有权和土地使用权

面对房价暴涨的趋势，很多人都觉得买房旱涝保收，不会亏本。老王也不例外，他盘算着：“我反正要买一套自住，如果房价跌了，那我房子还在；可一旦房价继续上涨，我就很难买得起啦！”

抱着这样的心态，老王每天下班后就沿着上海的地铁线看房子，看着 看着老王突然发现，上海外环以外的房子已经达到了每平米四万多，可内环以里依然有一些房子每平米只要四万多，也就是所谓的“老公房”。这 些老公房房龄老，条件差，面积小，楼层低，结构不合理，还没有电梯， 但地理位置极其优越，而且得房率也高得喜人。老王看得是又惊又喜，而 中介也笑眯眯地带他去看了多套老公房。

老王越看越欢喜，心想：“老公房可能条件差了点儿，但我一外地来的 新上海人，能有钱买房子就不错了，哪里还能这么讲究？更何况装修之后 住着也会很舒服。”

他还试探性地询问他的女神：“究竟是买市区的老房子，还是郊区的新房子呢？”

女神不假思索地说：“当然是市区的老房子。老房子虽然破一点儿，但装修之后住着还可以。最重要的是交通方便，特别有助于你这样的有为青 年事业的发展。”而且女神也试探性地问：“你开始看房子啦？什么时候我 陪你去看看吧？”

老王笑而不语，心里却是美滋滋的，心想一旦把房子搞定，那他离女 神又近了一大步吧！于是老王决定买老公房。

在碰到他的朋友林检时，老王不由感慨：“你说咱们是真苦啊，只能买得起老公房。你说这老公房为什么便宜，还不是因为房龄老！说起来是买 一套房子，实际上只能算半套房子啊。”

林检愣了一下问：“这怎么说？” 老王叹了口气：“这房产证上写得明明白白，房屋的使用权期限是 70年。老公房楼龄大部分都已经三十年了，甚至还有四五十年的，再过个几 十年就收归国家了，你说这可不是只能算半套房吗？”

林检笑道：“这你说得可就不对了。” 老王疑惑地问：“哪里不对？”

林检：“也难怪你会误会，业主对房屋享有所有权，对土地享有使用 权。使用权才有期限，所有权是没有期限的。”

这下子轮到老王愣了：“不都是一套房子吗？怎么还分什么房屋所有权，土地使用权，搞也搞不清楚。”

林检：“就比如说，你现在准备买的房子面积多大？” 老王不好意思地说：“也就是54 平方米，一室一厅吧。”

林检：“那你这套房子对应的土地面积是多大呢？” 老王：“当然也 54 平方米啦。”

林检：“错，顶多 9 平方米！”

老王这下子糊涂了：“我房子明明是 54 平方米，怎么对应的土地只有9 平方米？”

林检：“很简单，你这老公房是 6 层楼吧？（老王点点头。）那么你这套房子上下一共是六套吧？（老王又点点头。）所以说，其实是你们 6 户人家一起分摊这 54 平方米。也就是老公房楼层少才有这么多土地，如果把老公房拆了重新建公寓房，那么 54 平方米的房子能对应 9 平方米的土 地就不错啦。”

老王还是不懂：“你说的意思我差不多明白了，也就是说土地反正就是这么多土地，如果一块土地上建的楼层多了，那么每户房屋对应的土地就 少了。但这和我们说的有什么关系呢？”

林检：“你能明白房屋的面积和房屋对应的土地面积是两个概念，那我 就好说多了。对于房屋的面积，你享有的是完整的所有权，不管时间如何 推移，只要房子不被推倒，你就能一直享有房屋的所有权。但房屋对应的 土地则不然，房屋对应土地的所有权归国家，而你是在国家批准的期限内 使用这块土地，我们通常说的 70 年产权就是指这块土地的使用期限。”

老王：“所以到期之后土地会被国家收回去，而房屋仍然留在你手里？” 林检：“也不是。我们国家实行房地一体原则，即房屋的所有权和土地 的使用权必须在同一个人手里。比如你不能只买土地，不买房子；或者只 买房子，不买土地。国家在搞拆迁的时候也会把土地和房子一起收回去，不会只收土地或者只收房子。” 

老王：“这不就是只能用 70 年的意思吗？等到期之后难道还能继续用？” 林检开始给他普及法律常识：“在我国很多地方，拥有不动产的业主都有三本证书：房产证、土地证和契证。许多人认为房产证象征对房子的所 有权，土地证象征对土地的所有权，这样的观念其实并不准确，因为两本 证所代表的权利性质是不一样的。”

房子产权门道多

房产证象征着对房屋的所有权，这种所有权就好像你对钢笔、对电脑 的所有权一样，只要你不影响别人，那么不管你想怎么摆弄你的房子都可 以，你可以任意地装修成不同的风格，也不会有人来干涉你。

然而土地却不一样，私人不管出再多的钱，也不能对土地享有所有 权，而仅有使用的权利。那么土地的所有权归谁呢？答案是：城市的土地归国家，农村的土地归村集体，我国的土地也因此分为城市国有土地和农村集体土地。

既然不享有土地的所有权，仅享有土地的使用权，那么公司也好，个人也罢，都必须严格按照批准的用途和年限来使用土地。如果土地使用权证上写的是工业用地，那么就只能建工厂，而不能建电影院；如果写的是 居住用地，那么就不能搞旅游开发；如果写的是事业用地，那么就不能造 房子卖钱。

在城市是如此，在农村也是这样，个人不能享有土地的所有权，必须严格按照批准来使用土地。如果是基本农田，那么就不能种树；如果是宅基地，那么就不能养鱼。也正是根据土地的用途，我们将城市的土地划分 为居住用地、工业用地、商业用地、事业用地和综合用地，将农村的土地划分为农业用地和宅基地。

每一种用途的土地使用权年限是不同的，对房地产稍加关注就知道， 小区的房子是 70 年产权，而单身公寓的房子只有 40 年，价格自然也是相差一半。同样是用来住的，为什么差这么多呢？因为居住用地的最长 使用期限为 70 年，商业用地的最长使用期限为 40 年，其他用途最长都是 50 年，所以才有前面小区 70 年产权、公寓 40 年产权的说法。农村农田的承包经营权年限通常为 30 年，树木的承包经营权年限更长，而宅基 地年限没有期限的限制，理论上只要农村的户口还在，就可以子子孙孙 地传下去。

明白了个人对房屋享有的是无期限的所有权，老王松了一口气：“管它土地使用权怎么样，只要房子还在就行。”

林检接着讲道：“但是，我国目前实行严格的房地一体原则，房随地走，地随房走，转让土地使用权的同时必须转让房屋的所有权，反之亦然。如果到期之后土地使用权被国家收回，或者批给了别人，那么你的房 子当然也会随之一并转让了。”

老王感觉自己要一口老血喷出来了：“好了好了，你别逗我了，到底应 该怎么办，你给一句痛快话。”

林检慢悠悠地说：“根据法律规定，住宅房屋到期自动续期。” 老王眼前一亮：“自动续期？这么好的事？” 林检笑道：“续期是自动续期，可问题不是在于收费嘛！现在已经到期的土地产权主要是农村的土地承包经营权和城市的商业用地使用权。农村的是免费签合同给农民继续承包，而城市的商业用地可不同了，按照深圳 的做法，要按照现在的市场价收取 35% 的费用。” 

老王眼里闪过一丝失望：“35% 啊，那也还好，还好。” 林检：“但是个人的住宅建设用地使用权，现在还没有详细的规定。 老王：“也就是所谓的把问题留给有智慧的后辈。” 林检：“最重要的还不是这一点。”

老王：“最重要是什么？”

林检：“最重要的是，住宅使用权是 70 年，但我国的建筑设计寿命通常只有 50 年，你能不能把房子住到那个时候，还是一个问题。恐怕反而 是这些老公房用料厚实，使用寿命说不定比现在的新房子更久呢！使用寿命更高一些吧！”

老王：“……”