“见鬼，该死的！”当拉里·芬克看着他的地位突然在一场未预料到的利率变化中蒸发时，暴跳如雷。1977年芬克只有25岁。那时他已经在抵押贷款市场做了2年交易了，并且和其他年轻的交易员一样，经历着一次亏损后的挣扎。由于年轻气盛，未经世事，他不得不学习其他优秀的赌博者和交易商，摆一张“扑克脸”。约翰·梅利韦瑟在遭受损失时就有一张面无表情的扑克脸，拉涅里也是。

抵押贷款交易部门是第一波士顿最小的群体。它由一名总管，即经验丰富的托马斯·基尔希（Thomas Kirch），以及一帮交易商和银行家组成。他们没有自己的销售团队，他们从公司其他部门借入销售人员。但是它有芬克，他的出现弥补了该部门在规模上的劣势。一次，芬克损失惨重，好在数目还不至于被炒鱿鱼，但是足够促使他从灵魂深处自省，而在良师益友基尔希看来，这是一个好的开始。

基尔希与芬克进行了一次谈话，他试图在这位年轻新星的职业生涯早期向他传递一条信息：你聪明过人，有很好的学识（芬克有加利福尼亚大学洛杉矶分校颇有声望的安德森商学院工商管理硕士学位），能向脑中输入不同的公式（芬克非常有数字天赋），但如果你不能接受风险和损失--人生的常态，你仍然是一个失败的交易商。每一个年轻的交易员早晚都会学到这一课。他必须做好损失的准备并且不要为此哭嚎。

不久，拉里·芬克学会了基尔希要求的成熟，当他做到这一点后，他的事业开始起飞--并且时机已经到来，抵押债券市场发展成为利润中心，而芬克、基尔希或者他们的上司起初都没有预料到这天的到来。

市场起飞的一部分原因，当然是芬克自己。他对数字很敏感，并且擅长和客户打交道。但是他更擅长将这样一个过程概念化：抵押贷款债券是怎样被分割，并根据不同需求和风险承受能力出售给投资者。

在短短的几年时间内，抵押贷款市场变得非常复杂。不久，芬克和他的团队提出合并不同类型的抵押贷款，将现金流根据不同的风险程度切分，然后将这些不同程度的风险，也就是华尔街所说的“券次（tranche）”出售给投资者。那些对风险有极大忍耐程度的投资者会购买高风险、高收益的“券次”；那些对风险忍耐程度较小的投资者们会购买由高质量的抵押贷款组成，不大存在违约风险的AAA券次。根据评级机构的说法，这些AAA债券，都像美国政府债券一样安全（其真实性却大打折扣）。为了增加一些额外的保险，银行家们会将那些高质量的券次用很多抵押贷款打包以使其“过度抵押化（overcollateralized）”，这意味着即使其中一些抵押贷款违约，投资者仍然会得到很多利息，因为其他抵押贷款会填补空缺。

如果说由于拉涅里和所罗门在1977年为美国银行售出第一支抵押贷款债券而受到好评，芬克和他的团队现在就因他们在市场上售出最新创造品而抢领风骚。芬克和他的分析师们花了很多时间在办公室研究，试图获得新产品的正确结构，同时积极联系华盛顿的游说团队，为发行这种债券的税收优惠而努力。这种新的债券被称为抵押担保债券（Collateralized mortgage obligation，以下简称“CMO”）--它很激进也很具革命性。风险被电脑模型减小了，这使得芬克及后来的交易员可以将风险降到投资者的承受范围之内。芬克的第一个CMO客户是房地美（Freddie Mac），即美国联邦住宅贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corp）。房地美与其兄弟公司房利美，即美国联邦国民抵押协会（Federal National Mortgage Association），都是“政府支持企业（government-sponsored enterprises，下文简称“GSE”）”，它们由国会建立，鼓励家庭通过从银行购买按揭贷款，将其证券化并且向投资者出售这种新的按揭担保证券来获得房屋所有权，而他们很快就会成为抵押贷款市场强有力的玩家。

芬克销售行为的终端包括一位名叫玛西娅·梅尔伯格（Marcia Myerberg）的女士，她是房地美的财务官，她也曾就抵押债券多次与拉涅里合作。拉涅里经常说梅尔伯格为CMO的创造和20世纪80年代中期新兴市场的建立立了大功。梅尔伯格也赞扬了拉涅里对市场的贡献。

但是她没想到芬克接下来做的事情。第一笔CMO在1983年投入市场，刚开始他们计划4亿美元的发行量。但现在拉涅里的所罗门兄弟也踊跃参与了这场游戏。房地美被这么积极的回应震惊了，因此决定将这批资金追加到10亿，这也是当时最大的私募债券发行（IBM在几年前也曾签发了10亿债券）。

所罗门和第一波士顿在这场交易中瓜分了绝大部分承销业务，震惊了市场。不仅如此，这笔交易为接下来几年里更大的变化搭建了平台，所罗门与第一波士顿开始打响一场战争，特别是拉涅里和芬克的较量。

随着CMO的出现，芬克变成了华尔街的闪耀之星，他要让世界知道，是他，而不是拉涅里，创造了这种史无前例的热门销售产品。拉涅里当然认为芬克是“垃圾”，但是有一件事他不得不承认，那就是他的对手成功了。到1984年中期，芬克被提名至第一波士顿抵押债券部门主管，在规模、大小和利润上挑战着拉涅里的团队。

正如芬克后来所说，“我们进入得刚刚好。”这是交易台的口头禅，表示在正确的时间和正确的地点进入。当时绝大多数公司的抵押债券部门都是一潭死水，但是情况正在改变。到20世纪70年代末，联邦政府通过了一项法律--《雇员退休收入保障法》（the Employment Retirement Income Security Act，ERISA），以此规范个人养老金计划，授权它们变为完全积累基金（fully funded），这使雇员能够在股市、政府和企业债券之外扩大投资规模，这在客观上扩大了MBS市场。同时，保险公司和养老基金也开始寻找新型证券，那种可以获得高收益的证券，而不是政府债券。

到1983年美联储主席保罗·沃尔克完成了他的使命：之前他用高利率来抑制经济，在把通胀控制到可承受范围的同时，也导致了一场急剧的衰退。现在他降低利率，因此债券市场一片欣欣向荣。投资者“欢呼雀跃”，寻找高利率的债券，而不是传统的政府债券，他们开始蜂拥购买抵押贷款证券、垃圾债券和其他高收益债券。

最重要的是，“费用压缩”在华尔街随处可见。投资银行的费用急速下降，股市交易委员会也一样。那种向企业和个人提供建议的所谓的代理经营模式挣的钱越来越少，这是激烈的竞争和交易费用缺乏管制双重原因所致。

所有这些都预示着初步形成的打包和交易抵押债券业务发展良好，因为它不像其他市场那样清晰，手续费很高。它推动着华尔街利用抵押债券改变其商业模式，并承担更多风险。公司开始将资产负债表杠杆化，廉价地借入很多资金，投资于这些新奇的证券，并将它们放入自己的账本，获取利息和价格收益。

这些操作方法很快在交易界被叫做“套息交易（carry trade）”，在接下来的25年里，套息交易变成华尔街最为高效的赚钱渠道，后来也造成了巨大的损失。

但至少短期内，华尔街不太担心亏损。利率一直在下降，房市在膨胀。1977年，那些还不明白什么是抵押债券的投资者们，在后来的时间内几乎买不到这些债券。在权衡风险和回报时，抵押债券比其他种类的高产出债券，比如垃圾债券等，都有优势，因为大型投资评级机构，如穆迪和标准普尔对他们评级很高。华尔街钟爱它有两个原因：它能通过创造这种债券获得丰厚的费用，因为他们很复杂；稍后又能轻易地交易它们，因为它们信用级别高。事实上，许多证券都得到了渴求的AAA级别，因为它们被很多的抵押物证券化了，并且由其他形式的担保品支撑，理论上说违约风险很小。事实上，20世纪80年代早期抵押债券最大的风险被叫做“提前还款风险（prepayment risk）”。随着市场贷款利率下行，抵押物持有者开始以新的低利率贷入资金款，提前偿还未到期贷款，这就侵蚀了抵押债券持有者的利益。

由于联邦政府的支持，抵押市场得到另一次大发展。在20世纪80年代早期，政府决定对那些能够出售像抵押物这样的固定资产的公司减少税收。这促使抵押市场发展到了一个新高度。低利率使抵押贷款大规模发展；有利的税收政策全方位刺激储蓄贷款机构将贷款从资产负债表上移去，并把它们出售给华尔街那些将贷款证券化的公司。这不是政府的最后一次干预（结果刺激了房市的繁荣），这是基本的经济手段，全世界101个经济体都学会了：刺激公众来贷款负债，以此拉动经济增长。