美国内战时期，为了恢复经济，适应人口迁徙的需要，同时打击南方、分离各州的经济，美国政府通过了《宅地法》（Homestead Act），宣布前往西部的每位美国公民有权拥有160英亩的土地。考虑到那时候大部分房屋还是业主自己亲自动手或者雇些亲戚朋友建造，这可算是美国政府通过刺激房地产来振兴经济的首次努力。

接下来，20世纪20年代的股市泡沫、美国石油行业的大发展和欧洲移民浪潮导致了对住房需求的上升。抵押贷款这一金融手段也应运而生，适时地为业主资金不足的问题提供了解决手段。作为一场金融革命，从此房地产市场摆脱了依靠个人储蓄作为唯一资金来源的限制。

为了应对1929～1930年年初的全球性经济危机，美国政府再次对房地产市场下手。1932年，罗斯福政府批准了《住房抵押贷款法》（HOLA），宣布由联邦政府提供担保，形成提供长久性、低利率、分期还款方式运作的住房抵押市场。1934年，美国国会正式通过《全国住宅法》（National Housing Act），刺激房地产行业升温。其中特别需要注意的是，此项法案首次创造了固定利率抵押贷款的概念。银行将以固定的利率向业主提供抵押贷款，为房地产市场的复兴提供资金来源。

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《宅地法》简介

《宅地法》是1862年美国南北战争期间由第16届总统林肯颁布的一项旨在无偿分配美国西部国有土地给广大移民的法令。它是美国历史上一项著名的经济措施。《宅地法》又译为《份地法》、《移居法》。

美国独立后，联邦政府对西部土地实行国有化，并决定按地段分块出售，以增加政府的收入，偿还国债和满足土地投机者的要求。但出售土地单位面积大、价格高，西部移民无力购买，因而展开了长期争取无偿分配土地的斗争。由于南部奴隶主的阻挠，直到内战前，无偿授予移民土地的法案均被参议院否决。

南部奴隶主的政治代表退出国会后，林肯政府得以实现共和党提出的宅地纲领，国会众议院和参议院于1862年2月28日和5月6日先后通过了《宅地法》，5月20日林肯颁布此项法令。

《宅地法》规定，凡一家之长或年满21岁、从未参加叛乱之合众国公民，在宣誓获得土地是为了垦殖目的并缴纳10美元费用后，均可登记领取总数不超过160英亩宅地，登记人在宅地上居住并耕种满5年，就可获得土地执照而成为该项宅地的所有者。《宅地法》还规定一项折偿条款，即如果登记人提出优先购买的申请，可于6个月后，以每英亩1.25美元的价格购买之。这一条款后来被土地投机者所利用。

《宅地法》生效后，又陆续通过了一些带有补充性质的法令。如1873年的《育林法》，1877年的《荒漠法》。据统计，依据《宅地法》及其补充法令，联邦政府到1950年有2.5亿英亩土地授予移民。

《宅地法》在一定程度上满足了西部垦殖农民的土地要求，确立了小农土地所有制，从而为美国农业资本主义的发展创造了有利条件。它的实施也鼓舞了西部农民反对南部奴隶主的斗争，遏制了奴隶制种植园向西扩展。在美国内战中，西部农民为联邦军队输送了半数以上的士兵，并提供了充足的粮食，对北方取得战争的胜利起了重要的作用。

《全国住房法》简介

《全国住房法》（National Housing Act）是国会在1934年通过的一条法案。法案的结果是成立了对美国房地产市场有着重要调控作用的联邦住房管理局（FHA）。该机构鼓励银行、建设和贷款协会等使用贷款来建设住宅、小型商业建筑和农业建筑。如果是联邦住房管理局批准了的计划，那么贷款将得到保证。

1937年国会通过另一个《全国住房法》，帮助联邦住房管理局采取措施清除贫民窟。它提供60年低息贷款给当地政府，帮助他们建立公寓楼。这些房屋的租金是固定的，并只提供给低收入家庭。至1941年工程处已协助建造超过12万个家庭单元。

就像所有的政策法令一样，这个法案看上去很美。然而，从银行的角度来说，提供固定利率的抵押贷款具有两方面的风险。一方面当然就是借钱的人可能不还钱的风险。届时银行不得不处理抵押物品，面临很多不良贷款的风险。另一方面，在经济前景尚不明朗的情况下，银行向业主提供固定利率贷款，可能今后还要向储户付出更高的利率。这种未来的利率损失是银行不愿意接受的。因此，这项法案推出后效果并不十分理想。

在这种情况下，作为一个执行力很强的政府，美国政府迅速找到了解决办法，在1938年组建了Federal National Mortgage Association，简称房利美（Fannie Mae）。这个组织在当时还是个国企，主要有两项职能：首先，向银行承诺，若业主不能偿付贷款，则由房利美以政府资金作储备偿付贷款，免除银行收不到贷款的后顾之忧；其次，向银行收购抵押资产，然后打包成为抵押支持证券（主要是债券），向证券市场投放，将风险转嫁到证券投机者身上。这样银行的抵押资产很快就可以转为收入，再也不用担心利率风险。这项措施成立后，银行向业主提供了大量抵押贷款，为房地产市场的复兴提供了资金保障。

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房利美简介

房利美（Fannie Mae）创立于1938年，由政府出资创建，从事金融业务，用以扩大资金在二级房屋消费市场上流动的资金。1944年，房利美的权限扩大到贷款担保，公司主要由退伍军人负责管理。1954年，房利美发展成为股份制公司。1968年，Raymond H. Lapin成为房利美的总裁，在他就任的30年内，修改了公司的制度，使之成为一个私有的股份制公司。1970年，房利美股票在纽约交易股票所上市。1984年，房利美首次在海外发放公司债券，从此公司的业务进入国外金融市场。

商务印书馆出版的《英汉证券投资词典》中对“Fannie Mae”（房利美）解释如下：“联邦国民住房贷款协会Federal National Mortgage Association（联邦国民住房贷款协会）的昵称。美国三大住房贷款证券化经营机构之一，成立于1938年。其性质为社会公众拥有，美国政府资助。专门运作由联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款。将这些住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券，在金融市场上出售，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。同时还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保。所发行的重要品种为住房抵押债（mortgage backed security或mortgage pass-through）。联邦国民住房贷款协会自身的股票在纽约股票交易所挂牌上市。”

需要注意的是，这个模式由于兼顾到了业主、银行、政府和市场发展多方面的利益，成为美国房地产资金运作的基础模式，对未来美国房地产的影响极为深远。

在经济萧条时期，正是由于这项措施的实行，政府担保解决了支付能力不足引发的资金链问题，促进了房地产融资的发展，进而带动了美国经济的复苏。这也体现了房地产金融制度的创新为国民经济发展所提供的巨大推动力。

2.2   第二次世界大战战后房地产市场的繁荣和帕尔迪

的诞生（1950～1959年）

2.2.1   第二次世界大战战后房地产的空前繁荣

1944年，第二次世界大战胜局已定，美国政府开始考虑安置大批回乡转业军人。为了向这些军人在战争中的贡献做出补偿，美国政府颁布了《士兵福利法案》（Servicemen誷 Readjustment Act of 1944），其中就住房方面向这些复员军人提供住房贷款。由于在战场上受够了颠沛流离和思乡之苦，这些复员军人在体验了残酷的战争后倍感和平生活的美好。复员的士兵们一方面用政府提供的贷款创业或者进入大学深造，另一方面都以最快的速度成家结婚造人。随后的1949年，联邦政府公布了《国家住房法》（Housing Act）计划，并提出宏伟目标：为每一个家庭提供大方的具有良好居住条件的住宅。因此整个20世纪40年代末和50年代，美国出现了“婴儿潮”（见图2-5），同时，房地产行业也经历了前所未有的繁荣。

图2-5   通过1990年和2000年的人口结构可以看出1946～1964年人口的爆炸性增长

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关于《美国军人权利法案》

1944年，《士兵福利法案》（the G.I.BILL），官方叫法为《美国军人权利法案》（Servicemen誷 Readjustment Act of 1944）实施。法案向第二次世界大战胜利凯旋的士兵提供一年的失业补偿金以及大学或职业教育。法案同时还向他们提供不同种类的买房或者创业贷款。

该法案让美国人民前所未有地成为自有资产的拥有者，拥有自己的房子和企业，并愿意为自己的社区尽责，因为他们实际拥有所属社区的一部分；“美国军人权利法案”对美国的人民、地理环境、经济前景都产生了巨大影响，这和它在教育上创造的传奇同等重要。

在大萧条与第二次世界大战的16年后，已经很难想象当时住房需求危机的程度以及消费者对所有必需品的需求程度，那不只是对新建房舍的需求，原有的房子也亟须整修；甚至有些在战后兴建的建筑物，从钉子到屋瓦的物资都相当匮乏。房屋建造者必须与兴建那些重振经济所需之商店与办公大楼的建筑商竞争。因为都市化程度提高，多数工作都集中在大型都市，也让住屋的问题大都发生在大都会地区。退伍军人们在多年战争后回国，希望结婚、养家补偿失去时间的同时，也能拥有自己的房子，成为一种经济与心理安全的有力象征。

生产线的制造技巧开始运用在家庭住宅的建造上，在1947年年底，退伍军人局保证提供超过100万的家庭、企业、农场贷款，住宅数从1944年的11.4万户激增到1950年的170万户。到1950年，退伍军人局已经核准了超过200万户的住宅贷款。

“退伍军人方案”贷款，意指政府也会共同签署半数的退伍军人贷款约定。这样一来更鼓励了建筑商兴建房屋、银行借款以及退伍军人购买住宅，而且这样做通常不需要支付头期款。这样，美国制造业、企业与地方政府纷纷积极建造新道路、学校、教堂与购物中心，制造业发明或再创造出的第二次世界大战战后风格的各式各样商品，摆满了购物中心与人们的家中。因为“美国军人权利法案”与相关法律的执行，有1 600万的退伍军人凭借退伍军人方案贷款买屋，到今天，有约七成的美国人拥有自用住宅。

关于《1949年住房法》

1937年，罗斯福在他的第二任美国总统就职演说中说:“全国有1/3人口的住房条件很差。”此时美国政府已经非常关注贫民的住房问题。当年9月1日，国会通过了纽约州参议员瓦格纳提交的《瓦格纳-斯特高尔低租住房法案》（又名《美国住房法》或《瓦格纳住房法》）。这是一部直接针对解决低收入居民住房问题的法案，也是美国第一部关于公共住房的法案。《1937年住房法》将住房问题从1933年美国联邦政府为摆脱危机而实施的公共工程和复兴计划中分离出来，单独加以解决，反映了罗斯福政府对解决住房问题，特别是解决低收入居民住房问题的决心。新的住房法通过后，美国公共住房建设进入了实质性的发展阶段。一方面，公共住房建设作为一项独立且长期的住房措施被通过，不再从属于其他政策方案；另一方面，公共住房建设的主要目的是为了解决低收入阶层的住房问题。由于第二次世界大战的爆发，这一阶段公共住房建设的时间不长，规模也不大，但却揭开了美国城市住房建设史上崭新的一页。根据此法，建立了美国住房署取代公共工程局，负责低收入住户的住房建设。《1937年住房法》标志着联邦政府对住房领域的干预由间接调控向直接管理的转变。

1949年，在此法案的基础上又颁发了一项新的法案—《1949年住房法》（Housing Act 1949），并提出宏伟目标：为每一个家庭提供大方的、具有良好居住条件的住宅。这项法案的核心是帮助大量第二次世界大战战后转业军人解决住房问题。该政策模式有两种做法：

1. 侧重于增加住房供给量的“供方”战略。中央政府提供拨款用于建造公共住房。为贯彻这一政策，地方设置财政归中央管辖的住房局，负责具体落实联邦住房拨款的使用，同时监督公共住房的建造，并保证住房分配给符合条件的低收入者。政府的财力总是有限的，在以市场经济为主体的美国，社会财富的80%掌握在私人手里。因此，政府也制定了鼓励私人投资建造低收入住房的政策，以减少政府财政的压力，同时也增加了住房资金的投入。具体做法是：对于提供低收入住房的开发商，政府提供一对一的免税优惠。建成后的房屋归开发商经营，但要求所提供的低收入住房不得少于总开发面积的20%，同时租期不得少于15年。

2. 侧重于帮助住房需求者的“需方”战略。针对低收入公共住房的集中建造导致低收入社区等社会问题，政府希望采取“掺沙子”的做法，将低收入住户分散到其他人群居住的社区中去。除鼓励私人开发商进行住房区开发时配建一定数量的低收入公共住房外，政府向低收入住户发放住房券等形式作为补贴，使其可以自由地在各类租房市场中租赁房屋居住，有助于将低收入住户“溶解”到其他城市社区中去。

关于“婴儿潮”

仅1946年一年，美国就迎来了340万新生儿，和前一年（第二次世界大战期间）280万以及10年前（大萧条期间）的240万相比，这是个极大的飞跃。1947年才过了5天，《华盛顿邮报》就预告了“婴儿潮”的到来，这是“复员的果实”：那些退伍的军人们回家和妻子团聚，和女友结婚，抢回被第二次世界大战耽搁的青春（这其中当然也少不了前总统老布什）。而在经历了战乱的动荡和不安之后，生孩子似乎也是和平到来最朴素的信号。之所以将其称之为“boom”，就在于1964年后出生率急速下降，如果不是这样，那么战后出生率的增加可能就是一种长期趋势，不足以构成一个明显的人口群。1946～1964年间约有7 800万婴儿呱呱坠地。而1946年以前相同的期间只有5 000万婴儿诞生。1964年以后相同的期间，尽管人口总数增加，却只有6 600万的出生人口。