现在看来，作为一个高中生，威廉·帕尔迪在中学毕业后选择进入房地产行业是非常具有前瞻性的。但是比较那一时期的数据我们会发现，由于受房地产繁荣的影响，那一时期成立的房地产公司多如牛毛，更不用说很多谈不上公司的个体承建商了。

此外，目前美国房地产行业的另外三大巨头，除了霍顿公司以外，其他的两家也都成立于这一时期。在那一时期成立的上千家房地产公司中，究竟有多少能熬到今天不得而知，但是可见的是，只有三家发展成了美国一流的房地产公司。当年的几千个像帕尔迪这样的年轻人，怀揣着自己的梦想开始了自己的生意，最终成功的寥寥无几。

在这一时期的美国房地产市场，可以说是组织生态学中市场发展的初期状态。市场上有大量小规模的企业，没有形成寡头或者垄断。小企业的力量都不足以影响市场，它们都在由于市场条件改善导致的繁荣中自由竞争。在这一时期，主导这些企业发展的是纯粹的市场效应。类似于生物学史上地球曾出现过的几次物种大爆发，当市场繁荣的时候，会出现一大批房地产开发商甚至个体承包者，企业的数量多，规模小。一个轮回开始了。

美国20世纪50年代初的房地产市场生态示意图如图2-6所示。假设图表的中心是世上价值最高的地区，此时市场上有大量的小企业，没有出现垄断，小企业各自占领一部分市场进行自由竞争。

图2-6   美国20世纪50年代初的房地产市场生态示意图

同样，莱纳公司成立于佛罗里达州的迈阿密，桑达克斯公司开始于德州的达拉斯，都是美国战后20年经济得到显著发展的地区。在此我们不难看出，这些公司的成功都有一些先天性的客观因素和共性。这在接下来的分析中，大家会看到。

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达拉斯

美国南部工业城市达拉斯（Dallas）位于得克萨斯州北部，跨特里尼蒂河两岸，西距沃思堡48公里，是州内仅次于休斯敦的第二大城市。面积862.5平方公里，大市区面积2 391平方公里。

达拉斯原为印第安人的毛皮贸易站。1841年约翰·尼里·布赖恩在河岸附近建起第一所小屋。1856年设市。由于地处黑油土草原棉花产区，随着19世纪70年代铁路陆续通达后，发展成为全国主要棉花市场之一。1907年组成达拉斯棉花交易所，20世纪20年代全国40%的棉花来自其周围地区。

1930年9月30日，乔伊纳发现东得克萨斯大油田，使该市成为石油工业管理中心。城市东、西两大油田所产的原油经输油管汇集市里。炼油、石油化工、石油机械等工业发达，在市设有办事处的石油公司多达600家左右。第二次世界大战期间和战后，军火、飞机制造、电子等工业兴起，人口激增，城市迅速发展。此后达拉斯又成为美国西南部地区银行和金融重镇，许多保险公司在此设有总部，大市区有第11联邦储备银行等约100家银行。

达拉斯工业门类繁多，电子、电器、飞机、导弹等新兴工业，以及纺织、服装、食品、农业机械等传统工业均颇具规模。

达拉斯还是中西部地区的交通运输枢纽，铁路、公路横贯市区，市区与郊区之间高速公路交织成网。达拉斯沃恩堡机场1973年对外开放，后又建成拉夫机场，前者是世界上最繁忙的机场之一。

特里尼蒂河把市区分成两部分，北为商业区，南是居住区。工厂主要沿河流两岸分布。该市以文化活动著称，经常不断演出歌剧、芭蕾舞、音乐会和交响乐会。著名的达拉斯剧场中心是由著名建筑师富兰克·劳埃德·赖特所设计的，被称为演剧的圣堂。该市还是全国三大会议中心之一，一年一度的得克萨斯州博览会也在此举行。会址就设在美丽公园内，园内还有为纪念得克萨斯州独立100周年而于1936年修建的建筑及棉花馆、植物园、得克萨斯州历史博物馆、水族馆、美术馆等。

1963年11月22日，美国第35任总统约翰·肯尼迪到达拉斯市为争取连任做准备活动时遇刺身亡。遇刺地点后成为纪念广场，广场上竖立着肯尼迪总统纪念碑。

2.2.4   20世纪50年代末的危机和帕尔迪的专业化道路

20世纪50年代末，美国房地产行业第一轮快速增长行将结束。住房拥有率达到顶峰，住房需求迅速饱和。这一时期，大量在20世纪50年代初成立的小房地产公司或被兼并或破产退出市场。

由于居民住宅建设和商用住宅建设的客户群不同，他们在建筑的模式上、企业的运营管理上也存在着明显的差异。面对越演越烈的行业竞争，帕尔迪先生做出了集中资源、进行业务收缩的决定。帕尔迪公司开始了第一次业务整合：停止商用住宅建设业务，专注于居民住宅建设业务。

由此，帕尔迪公司确立了专业化路线，经过几次在建筑设计和施工技术上的尝试和创新，帕尔迪公司终于成为居民住宅设计方面的佼佼者，开始积累专业操作经验，并逐步奠定在居民住宅领域内的竞争优势—客户需求的把握能力。

1959年，帕尔迪的第一个社区在密歇根州布鲁姆菲尔德镇推出，当时房屋的售价为2.9万美元。1960年帕尔迪先生在底特律成立其第一家分公司，开始了总公司与分公司之间的分权管理，并于当年售出了超过50套房屋。

密歇根地区住房拥有率（1900～1990年）示意图见图2-7。

图2-7   密歇根地区住房拥有率（1900～1990年）示意图

接下来，我们就来看看60年市场环境的动荡对于以帕尔迪为代表的房地产公司的影响。