经历10多年的房地产发展热潮，许多地区房地产市场开始饱和。1960～1961年，美国房地产行业步入萧条，房地产公司的发展受到了威胁。1960年美国住房拥有率创新高（见图2-8），市场空间逐渐饱和。

图2-8   美国住房拥有率（1890～2000年）

为了帮助和维护房地产行业的恢复与发展，美国政府出台了一系列政策。

1961年，肯尼迪总统签署《国家住房法》（Housing Act）。他说：“它为更美好的城市和住房改进进一步提供了机会”,“它为私人工业满足贫困家庭和中等收入家庭的需求提供了机会”。1962年，肯尼迪总统继续颁布总统行政命令11 063号，禁止在住宅修建、购买和享受金融贷款服务的时候实施种族歧视的行为，并成立“住宅平等权益总统委员会”。这项法案为当时不景气的建筑行业注入了活力。1962年，国会又颁布了两个有关住房的法令：①1962年7月总统签署的《军用住房法令》（Military Housing）。这是一项最大的军用家庭住房计划，政府拨款2.64亿美元建造13 792套军用住房。②1962年9月通过的《老年人住房法》（Senior Citizens Housing Act of 1962），它涉及政策、都市住房、农村住房等方面，都市住房贷款基金从1.25亿美元增加到2.25亿美元，农村住房则从6.5亿美元，增加到7亿美元。

背景资料

1961年的《国家住房法》主要条款包括：

第一条，新住房项目，由联邦住房管理署建立5个新抵押贷款类别。

第二条，老年和公共住房，从1959年的5 000万美元贷款基金扩大到1.25亿美元。

第三条，都市改建和计划，授权增加20亿美元的联邦资金。

第四条，学院住房，为学院提供为期50年的低息贷款由16.57亿美元增加到28.75亿美元。

第五条，社区设备，为解决水、煤气和下水道工程的改善提供社区设备贷款基金由1.5亿美元增加到6.5亿美元。

第六条，国民住房法的变化，授权联邦国民抵押协会(FNMA)从财政部借款7.5亿美元作为特别援助项目。

第七条，开放空旷土地，出资5 000万美元由联邦拨予地方解决在市中心周围地带建立“开阔地带”以满足娱乐、保护风景和历史的需求。

第八条，农场住房。

第九条，杂项。

在帮助低收入家庭解决住房问题上，美国政府在这段时期也做出了很大的努力。肯尼迪总统上台后试图改变传统的帮助低收入人士的做法，提出由私人机构兴建并出租低收入家庭住房的设想。1961年，肯尼迪政府制定第221(d)(3)条款的“低于市场水平利率”的贷款计划。由于补贴数额庞大，政府财政收支很难平衡。1965年，约翰逊政府提出“租金增补”计划。将租房者用于支付住房租金占其收入的比重控制在20%，其余租金部分的差额由政府提供补助。1966年，国会批准联邦直接向低收入家庭提供房租补贴的条款，还设立内阁级别的住房和城市发展部以执行此计划。同年，通过了《示范城市与都市区再发展法》，该法试图集中改善贫民区居住“整个环境”，旨在对大约60～70个城市的贫民窟进行清理更新，为实施此法，联邦拨款达到计划与建筑费用的80%，并提供土地开发抵押保险以支援新式社区的建设。1968年颁布了《住房与城市发展法》，并成立住房与城市发展部（HUD），要求到1970年为低收入和中等收入家庭兴建或修整住房170万套，到1978年为600万套。

另一方面，第二次世界大战战后的美国房地产行业正处在转型期。经过前一个世纪的开发，美国的城市已基本成型，房地产行业受到拿地限制的约束。但大量退伍军人需要房子结婚，而他们又嫌城里的房子太贵，加上受两次世界大战滋养的美国中产阶级厌倦了城市的喧嚣和拥挤，想到既方便又安静的郊区居住。这一需求，因为州际公路网络的畅通以及美国汽车的普及得以实现，美国城市的郊区化趋势带来了一股房地产热潮。到1962年，房地产市场已经开始出现复苏。

背景资料

州际公路系统简介

州际公路系统，正式名称为艾森豪威尔全国州际及国防公路系统。是美国公路系统的一部分，大多属高速公路，全线至少四线行车。州际公路的标志为蓝底警徽形，白字书写公路编号。整个系统自1956年开始兴建，覆盖了美国本土，至2004年总长度为75 376公里。

州际公路系统由1956年联邦资助公路法案（或称1956年国家州际及国防公路法案）授权修筑。该法案是由美国主要汽车制造商推动并受到当时总统艾森豪威尔的支持。艾森豪威尔由于1919年随部队由林肯公路横跨美国的不便经验以及在德国眼见该国高速公路系统对部队高速移动的影响，他认为建设州际公路是提高军队机动性的决定性因素，因而大力支持该法案。

1993年起使用的州际公路标志，以纪念艾森豪威尔总统任内开始修筑，五星为艾森豪威尔在第二次世界大战时的军阶。

第二次世界大战之后，美国国内经济发展态势良好，房地产业也得到了迅猛的发展，广大投资者对房地产投资的热情也逐步升温。美国政府除了把房地产看做消费品，致力于帮助贫苦大众解决最基本的生活需求以外，还看到了有钱人将房地产作为投资的要求，出台了一系列法律法规，规范房地产金融市场，如1956年的《银行持股公司法》、1966年的《银行合并法》、1966年的《利率限制法》及其之后的《消费者信贷保护法》、《社会再投资法》等。但另一方面，房地产投资的金额大、期限长、流动性差等特点阻碍了中小投资者投资房地产的需求。为了解决这个矛盾，美国国会研究决定成立专门投资可以带来收益的商业房地产项目及房地产证券的房地产投资信托基金。1960年艾森豪威尔总统签署的《房地产投资信托法案》（Real Estate Investment Trust Act of 1960）标志着REIT的正式创立。这种投资工具出现后，对美国房地产行业带来了深远的影响。时至今天，我们仍然可以把广泛概念意义上的房地产市场分成两大类：一类是持有型公司，它们主要通过直接运营房地产物业，获得资产运营收益作为基金回报，如Equity Office Properties信托公司（简称EOP）。EOP是美国最大的公开上市的写字楼/办公物业持有公司，它在美国拥有近600栋写字楼/办公物业，使用面积超过1.05亿平方英尺，在美国的许多地区性市场持续地占有主导地位。另一类是开发型公司，它们自己拿地自己修建物业，并通过销售物业来获得现金回流，投入再生产。帕尔迪以及本书提到的其他三大房地产开发商，都没有开展房地产信托投资业务，而是专注于开发建筑业务。尽管房地产投资信托业务是房地产很重要的一个组成部分，但本书要介绍的内容，仅仅围绕着房地产开发业务。

背景资料

房地产投资信托基金简介

房地产投资信托（REIT）最早的定义为：有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织。由此将REIT明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。

1. REIT的特点

第一，流动性（不动产动产化）：REIT作为房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。

第二，低风险性（风险分散化）：REIT将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合的原理，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从而避免直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。

第三，灵活性（投资小额化）：传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险，因而普通的中小投资者对之只能望而却步，难以介入。REIT的出现改变了这种状况，它将房地产资产证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时，有机会间接获得原本可望而不可即的大规模房地产投资的高收益。