帕尔迪很好地抓住了“婴儿潮”的机会，为了满足“婴儿潮”时期成长起来的个人购房需求，帕尔迪通过降低生产成本，提供联排或多家庭住宅等创新性产品设计，为这些购买力有限的人提供廉价的住宅。比如：

1. 为了加强建造过程的质量控制和缩短工期，帕尔迪开始大量使用组件，采用预制桁架、预制储物柜、门窗以及工厂化的地板和墙体。

2. 通过降低成本来建设低价格房屋。在此后很长一段时间里，帕尔迪在客户群划分的时候，一直将低价格作为一个重要的类别来对待。帕尔迪年报中在各类人群购买份额比较中曾经包括低购买力人群（见图2-11）。

图2-11   帕尔迪年报中在各类人群购买份额比较中曾经包括低购买力人群

3. 帕尔迪公司是第一个发明带有未完成的“bonus space”住宅设计的公司。bonus space的目的是创建一个普通家庭负担得起的新家，而不会牺牲面积。帕尔迪通过在房屋里留出一个未完成设计和装修的房间给客户，让客户通过低成本的方式先入住进去，然后等有钱了以后再进行该房间的设计建造和装修。该设计后来申请了专利。

4. 20世纪70年代初期，帕尔迪还首创性地设计和建造出了一种四套公寓住宅楼。该住宅楼是一种大小相似的、定制的、高价位的住宅楼，楼内用四个独立的两居室公寓，每个公寓有自己独立的入门和车库。这种四套公寓住宅楼1971年在芝加哥首先推出，价格不超过2万美元，该住宅楼得到了市场热烈的支持。帕尔迪还推出了14英尺宽的连排别墅。这些新的低成本的创新性设计，是专门为“婴儿潮”后成长起来的客户而开发设计的。

整个20世纪70年代，帕尔迪从主要提供高价格的单个家庭住房的公司，发展成为能够提供各种价格范围的单个家庭住房的公司。针对首次购房者，公司销售的中、低价格房屋数量和销售收入，已经超过了高价格的房屋。公司向首次购房者交付了1 000套房屋，获得了3 120万美元的销售收入。

背景资料

关于bonus space的专利技术介绍

专利：留有bonus space的房屋

编号：美国专利4015385

简介：

一个长方形的两层住宅，有着完整外观，在主楼层房屋中心和内部一侧装修完好并能提供完整家庭生活条件和设施，另外一侧有一个内置的车库，而在二楼则留有同样但未装修的空间，以便购房者在经济条件允许或需求增加时进行装修。这种两层住宅有着一个普通的标准长度的长方形外壳，在内置的车库旁有未完成设计和装修的空间bonus space，从而为主人在经济条件提高时留下可自由选择的空间，而且这种安排能减少总的成本费用。

发明者：比尔·帕尔迪

申请号：05/582679

公开日期：1977年4月5日

申请日期：1975年6月2日

发明的背景:

通过增建一些地下娱乐室、阁楼或其他房间来扩建住宅的做法很普遍。人们所知道的最近一种做法是建造平房时，先完成第一层的建造（住户先在一层住一些年），留下一个很高的斜屋顶，为将来建造第二层时提供足够的空间。扩建住宅的需求延续了很多年，随着建造费用的剧增、房贷利率的上升以及新房和二手房销售的下降，使这一需求变得越来越重要。住宅建造商也面临着这样一个问题：传统的住宅建造成本已超过市场所能支付的水平。人们在最初所住的房屋随着家庭规模的扩大而显得不足，需要增补住宿的规模。而人们如果弃用小住宅去购买大住宅的话成本则会更高。

对这项发明的简介：

本发明为长期存在着的对住宅扩建的需求提供了一个更加充分的答案。这项发明能满足住宅扩建最基本的目标：能在未来最大限度地扩建住房；扩建时所需支付的成本最小化；提供充足的铺地材料、初步的水管装置、加热设备，以及其他一些能使未来的扩建更加高效方便的初步装置，这些装置成本最小化；在可用的未完成的空间进行扩建的多样化选择。实现这些目标的关键点就是设计一个未完成的“bonus space”。在内置车库上的第二层有足够的空间以便在未来建成家庭活动室、图书馆、娱乐室、商店、洗衣房等。而那些初步、原始的装置是为了使住户在未来完成修建时花费最小的成本。这其中唯一可变的膨胀性因素是建筑材料和人工的成本。大部分扩建工作都能由住户自己手工完成，只需手巧一点就可以轻松完成。

2.5   金融热潮下的质量为先，金融为辅（1980～1989年）

2.5.1   美国房地产金融飞速发展

进入20世纪70年代后，资本主义国家经济普遍陷入“滞胀”状态，在美国也是如此。失业率上升，私人资本投资的比率不断下降，通货膨胀加剧，这使纳税人的纳税等级上升，税负的增长高于真实所得的增长，人们实际生活水平下降。人们收入的下降必然会影响购房者对住房的购买需求，从而压缩了整个住房市场。从房地产行业自身发展来讲，美国房地产行业发展到20世纪80年代，消费者的住房拥有率逐渐达到“饱和”，卖方市场逐渐转向买方市场。房地产行业的竞争进一步加剧。

美国房屋开工量（1980～2008年）如图2-12所示。

为此，在20世纪七八十年代，美国政府进行了一系列的金融政策变革，有效促进了房地产业的发展。除了上述提到的成立房地美抵押证券公司负责房地产抵押的证券化工作以外，1978年“可变利率抵押贷款”被加利福尼亚的储蓄贷款协会引入加州。1981年银行最优惠贷款利率达到18.87%，创1949～2000年的最高纪录。1980年3月通过了《存款机构放松管制法》。1980年年底，里根入主白宫前后，即同他的经济顾问班子研究确定了贯彻上述思想的“经济复兴计划”和后来被称为“经济复兴税法”及“公平、简化和促进经济成长”的税制改革计划。在里根总统20世纪80年代的《经济振兴法案》中，对房地产投资有很多减免优惠，如私人住房可免交地方财产税、抵押贷款利息税、房产折旧免税、长期资本利得税减免等。1983年，美国政府解除了联邦政府房屋管理局（Federal Housing Administration, FHA）抵押贷款利率的限制，使之成为可调整的抵押贷款利率。这种可调利率一方面解决了消费者抵押贷款利率的波动风险，另一方面，加深了抵押贷款危机在未来爆发的风险。

图2-12   美国房屋开工量（1980～2008年）

资料来源：全美企业经济学会NABE。

背景资料

经济复兴计划

里根总统的经济复兴计划的内容，可概括为四个基本要点：

?减少联邦总开支的增长，办法是取消联邦政府的适当责任范围之外的活动和限制其他活动的开支增长。

?把税收负担限制在最低水平，从而加强对储蓄、投资、工作、生产率和经济增长的刺激。

?取消联邦政府对个人生活、企业有效经营或者州和地方政府的工作的不必要干预，减少联邦的管理负担。

?支持稳妥可靠的货币政策，以鼓励经济增长和控制通货膨胀。

这四方面的核心内容是通过减税、减支和减少政府干预来增加私人储蓄和投资，调动地方政府积极性，促进经济的发展。

可调利率抵押贷款简介

1. 什么是可调利率抵押贷款

可调利率抵押贷款（ARMs）也被称为可变利率抵押贷款，是指在贷款期限内，允许根据一些事先选定的参考利率指数的变化，对合同利率进行定期调整的抵押贷款。调整间隔往往事先设定，包括1个月、6个月、1年、2年、3年或5年。

参考利率大多包括两类：一是市场利率（一般特指国债基准利率），二是基于储蓄机构资金成本计算出来的一些利率指数。利率调整的时候往往是根据参考利率再上浮一定的幅度。

可调利率抵押贷款的具体形式在数百种以上，而且名称也多种多样。虽然具体形式不完全相同，但可调利率抵押贷款都有一个基本特征，就是贷款利率可变，只是变的基础、幅度、条件方面不一致。

2. 可调利率抵押贷款的做法

金融机构计算贷款利率采取分期结算的办法，抵押贷款的利率可定期重新设定，在最初的“优惠”低利率到期之后，通常每12个月会重新设定一次。新的利率是在根据市场情况上下变动的指数利率上，增加一个固定的百分比，或称“收益率”。

通常这种贷款，为了吸引客户，其初始利率可低于固定利率抵押贷款，在利率上涨中得到回报。但是可调利率抵押贷款开始时只要求借款人归还利息，这样借款人就能够借到更大数额的抵押贷款。日后要求支付本金或贷款利率上调时，此类贷款的还款金额将有所增加，经常使借款人还不起贷款，导致坏账的产生。最后，市场上还出现了所谓的“忍者”贷款（ninja），即面向“无收入、无工作、无资产”者的贷款。

3. 可调利率抵押贷款的利弊

可调利率抵押贷款对于美国那些低收入或者信用评级较低的贷款买房者来说是极大的利好，因为他们可以只需支付很低的利息，就搬进很大的房子。因此这对房地产行业的发展起到了极大的推动作用。但一旦利率优惠到期，房贷利率回到市场正常水平，整幢房子都是靠贷款来买的人，将会面临三难境地—还不起款、卖不成房、融不到资。因此，违约不可避免，房地产泡沫显现，潜藏着泡沫破灭的危险。因此，可调利率及其违约风险，是仅次于次级贷款危机的一大房地产发展的不稳定因素。

另一方面，可提供不动产抵押贷款的金融机构在美国主要有：商业银行、储蓄和放款协会、人寿保险公司、房地产投资信托公司、抵押银行、联邦土地银行等。而金融机构又很乐于向房地产业大量发放抵押贷款，在20世纪80年代，每年不动产抵押贷款债务余额平均高达2万亿美元。于是整个20世纪80年代是美国建筑业蓬勃发展的时代。

随着美国金融创新浪潮不断到来，金融业国际化的趋势已经不可阻挡。在此潮流下，美国房地产行业快速发展，房地产价格飞涨。