自2000年起至今，美国的房价经历了一个泡沫膨胀与崩溃的戏剧性而又痛苦的周期演变。在2005年6月13日，《时代》杂志封面故事的标题为《房子，甜蜜的房子》，这被认为是美国房价达到顶峰的标志。在当时，相比5年前，洛杉矶的房价上涨了135%；圣地亚哥的房价上涨了132%；拉斯维加斯上涨了117%；迈阿密上涨了128%；华盛顿上涨了108%；旧金山上涨了65%……而到了2008年8月，在底特律市特拉维斯大街一座被银行收回的2层别墅，其挂牌售价竟是1美元！一栋原本炙手可热的豪华别墅在银行的眼中居然变成了一堆连废铁都不如的垃圾，这可真是一个戏剧而又嘲讽的转变！

事实上，并非仅仅美国在上演着房价的悲喜剧。根据《经济学家》杂志在2005年所作的估计，发达国家居住房产的总价值在2000～2005年间上涨了30多万亿美元，达到70多万亿美元，相当于这些国家的GDP之和。这不仅使过去的任何一次房地产泡沫与之相形见绌，而且也超过了20世纪90年代后期的股市泡沫。在发达国家中，1997～2005年间除了日本与德国房价为负增长外，英国的房价涨幅为154%，爱尔兰的房价涨幅为192%，澳大利亚的房价涨幅为114%，西班牙的房价涨幅为145%，法国的房价涨幅为87%……相比之下美国平均房价的涨幅并不高，为73%。这不仅是美国的房地产泡沫，也是全球性的房地产泡沫。

美国的房价在2006年开始下跌，在2007年8月最终引发了现在众所周知的“次级按揭贷款危机”（简称次贷危机），并且这场危机至今仍在延续。这场危机的发生起源于美国房地产泡沫的破裂，信用级别较低的借款者偿贷的违约率上升。“次级按揭贷款”指的是一些未能满足房地美和房利美这两大机构的指导方针而发放的按揭贷款，如在信用级别、收入、就业历史等方面均不符合其规定的贷款要求。贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅须声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。不言而喻，由于购房者无须提供收入证明，信用级别较低，这类贷款的风险是很高的。但为什么银行还要提供这类贷款？

在房价上涨的时期，美国的银行在各个电视、广播、报纸等媒体上大肆宣传一些低利率、低首付款甚至无首付、月偿还额很少的贷款形式。很多在此之前不能买房的家庭都被这些广告打动，加入购房大军的队伍。之所以在此之前不能购房，是因为银行还比较审慎，严格按照购房者的信用记录，即当其信用打分达到680分之后才准许贷款。但不知何时起，情形逐渐发生了改变，市场上对次级按揭抵押贷款的需求悄然增加。因为一些投资银行希望从银行手中购买这些信用级别较低的抵押贷款，而后将其分类打包，在市场上转售。虽然这类贷款风险较高，但正是高风险使之具有较高的收益。对于商业银行来讲，既然有人收购这些贷款，它们就可以在短期内迅速获得资金，何乐而不为？而且在开始时投资银行对这些抵押贷款的需求还很大，这使得这类抵押贷款在短期内迅速流行开来。

但这样风险不就转移到投资银行的身上了吗？确实如此，不过投资银行还会把这些债务进行进一步的处理，分散其风险。具体说就是把收集起来的次级贷款组成“资产池”，然后再以其为抵押，发行抵押贷款支持证券（MBO）或抵押债务债券（CDO）。当投资银行将这些证券进行证券化的时候，首先要根据不同抵押贷款的违约风险将其分为不同的“包”，这叫做“分档”。

一般而言，投资银行将这些债务分为三档：优良、中等和极差，它根据投资者购买的等级不同来卖不同的价格。风险最高的极差一档，其收益率也非常高，凭借这一点，这些CDO也吸引了大量的投资者。为了让投资者感觉安全，投资银行还为优良和中等的CDO提供信用增级，即通过信用评级机构打分和为这些CDO购买债券保险等方式。根据先前的分类，优良的CDO一般可获得AAA级，而中等的CDO也可获得B级。通过购买保险，如果投资者购买CDO未获支付，那么保险公司将会为其支付。但极差的CDO一般并不进行信用增级，这也凸显了这部分CDO的风险是极高的。

当这些抵押贷款被打包证券化之后，它们就被投资银行卖给一个专门设立的公司，它定期收取月供，而后支付给CDO投资者。这个由投资银行创设的公司可被组建成一个“合格的特殊目的工具”，意思就是该公司的资产和负债不必体现在投资银行的财务报表中。通过合同的安排，有时极差的CDO也可从投资银行的账目中剥离出去。即便投资银行将这些极差的CDO保留在自己的账上，其对这些CDO的公允的市场价值的估计也不会与其最初从银行手中购买这些抵押贷款时的价值偏离太远。这样，通过这些设计，银行的抵押贷款的风险就由各方充分地分担了。

伴随利率的下降，平均房价在2000～2001年间急剧上涨，对住房的投机也开始增加。虽然美国的房价上涨比其他国家（如英国、澳大利亚）迟缓，但后来者毫不逊色，一项由美国房地产经纪人协会作的研究显示：2004年，有23%的房屋被购买的目的是为了投资，而非为了居住；另有13%的房屋采购是属于第二套住房；在迈阿密，半数的初始购房者开始卖出手中的房子，而一些房子在被购买之前，已经易手了2～3次。

这次美国的房价上涨也是美国历史上发生的最大的住房市场泡沫。房价高估的程度可以由房价和房租的背离来说明，房价与房租的比值类似于市盈率，就像当前股票的价格应当等于其未来红利的折现值一样，房租相当于购房后未来的定期收益。根据《经济学家》的测算，如以1975～2000年间美国的平均房价与房租比值为100，那么2005年美国的这一比值为135。这表明，相对于历史平均水平，当时的房价被高估了35%。

那么哪些因素是这场泡沫的罪魁祸首呢？如果追究起来，其源头可以追溯到2000年互联网泡沫的崩溃，当时纳斯达克狂泻了70%，很多人将其资金从股市中撤出，购买了房产。罗伯特?希勒指出：“一旦股市崩溃，房地产就成为投机狂热发泄的主要渠道。”