竞争对手分析

在做商圈竞争评估时必须考虑这样一些因素：现有餐饮店的数量、现有餐饮店的规模分布、新餐饮店开张率，所有餐饮店的优势和劣势，短期和长期变动以及饱和情况等。餐饮店过少的商圈，只有很少餐饮店提供满足商圈内消费者需求的服务；餐饮店过多的商圈，又有太多餐饮店提供服务，以致每家餐饮店都得不到相应的投资回报。

某餐饮店在2006年开张之后，基本上每个月都有新餐饮店开张。而每开一个新餐饮店之前，他们会按照惯例进行详细的商圈调查活动。

第一，从早上6点到晚上10点在将要开店的地方数人数车，选择一天中的不同时段，来测定客流量，这样的工作会持续3～5天，从而掌握了第一手客流量的资料；

第二，进行商圈入口调查。他们选择商圈范围内的50户人家进行入户访问：“你一般去哪就餐？”“你非常看重餐饮店促销活动吗？”等问题。通过这样耐心细致的调查访问，该餐饮店充分了解到竞争商圈中的各种经营信息，确保新店开一家成功一家。

竞争对手分析是否正确是餐饮店经营成败的一个关键，因为餐饮店开发经营最重要的问题是设备投资能否在预定的期限之内顺利回收，而竞争对手的选择正确与否直接想到投资的收益，所以要开办一家餐饮店，就要对竞争对手合理分析。

开店秘笈：

在同一区域里，肯定会有林林总总不同档次的各种餐饮店，如何在众餐饮店中脱颖而出，具备竞争力，并且能够抵制住别的餐饮店的竞争，谋得一个好的生存空间呢？

1.提高竞争力要培养客户的忠诚度，忠诚度首先你要把客户放在自己的心上，建立完善的客户资料，有的分为上门拜访有的电话联络有的短信沟通，人都是讲感情的，感情就是你制胜的法宝。逢年过节的短信问候是初级阶段，记得客户的生日并最好送上惊喜是中级阶段，而牢记客人的细节进行人性化个性化服务才是高级阶段。

2.人流量大的地方不一定具有商机，一般人流量集中的地方往往租金昂贵，对于刚刚创业的餐饮店经营者们来说入场的门槛高，压力过大，竞争过于激烈。除非你选择的是品牌加盟店或者品牌小吃店，建议首次进入餐饮行业的朋友选择步行街这类人气高涨的地段，另外新兴的商务写字楼和刚刚入住的生活住宅小区相对于租金便宜，各项优惠措施幅度大，最主要的是竞争对手少，便于自己发展稳定客户。写字楼里的各公司职员和小区里的住户就是最稳定的消费人群。

签好店面房屋的租赁合同

租赁店面需要慎重考虑，这中间最重要的步骤就是要签订房屋租赁合同，如果稍有疏忽，就可能会使你的餐饮店遭受损失。只有做好这项工作，餐饮店的经营才能得到保障。

东北人小江，于2007年变卖了老家的房产，与家人一起到南方谋发展。小江一心想有所发展，他打算在深圳搞餐饮。机缘巧合，最终看中了某街道南路的一块商铺。10月，他开始和商铺管理者商谈租赁商铺开办东北餐饮店一事。

小江在谈判租赁合约时，进展十分顺利，在约定签约的当天，商铺管理者提出要和小宋签阴阳合同，并将报至房屋租赁管理办公室备案的一份合同中的租赁面积减小。谈及其中的好处，对方表示，这可以规避上缴一部分费用，至于节省下来的“成本”，也可以使得小江从中受用。经过一番思想斗争，小江答应了对方所提出的签阴阳合同的事，而商铺管理者也将之前敲定的价格又相应下调了一些。

小江十一月份和该商铺管理者签署了房屋租赁合同书。最终，在送去备案的那份“阴阳合同”中，涉及到1、2两层的租赁总面积为178.6平米，每月租金为11232元，而在他与对方实际履行的“阴阳合同”中，1～2两层租赁面积为399.11平米，租金为15601.55元。按照规定，合同的期限为6年，该处物业每月的管理费标准是3元每平米。当日，在缴纳了相应的前期租金、物业费以及押金3.3万多元之后，小江得以顺利进场，至此，他的东北餐饮店也迈出了第一步。

餐饮店于2008年2月正式开张了。开门营业的当日，小江欣喜异常，但是，他并没有料及餐饮店之后的经营之路会走得如此艰辛。从初期的短暂红火，到后来的惨淡经营，小江的餐饮店只用了很短的时间，便画出了一幅高开低走的曲线图。后来，餐饮店几乎是入不敷出，连续多月的亏损，终于让小江无力再将生意维系下去。

鉴于当初签订的租期是6年，小江单方面提出中止合同关系属于违约行为，他将无法拿回所垫付的3万多元押金，但在转租未果的情况下，他只能接受这样的结果。期间，租金、管理费、人工、加上餐饮店前期的投入，小江投入的资金就已经接近40万元。

2008年8月，在与小江签订了约定终止合同，并签署相关的终止说明之后，该商铺管理者最终将铺位租给了一家日本料理店。偶然的一个机会，小江得知该店与某装修队装修合同中涉及的1层面积为78平米，这个数字让他大为吃惊。因为在先前他与商铺管理者所签订的“阴阳合同”中，总计399.11平米的租赁面积由1、2两层的多块区域组成，而1层与2层区域虽然形状不同，但面积相差并不是太大，如将399.11的总面积一分为二，得出的结果显然与78平米相去甚远。

换句话说，签了阴阳合同，一心以为拿到了“低价”的小江，实际却被多收了近一半的面积，仔细算来，多收的租金、管理费以及押金就大约有10万元。

得知自己被“骗”后，小江也多次找到商铺管理者交涉，但对方以合同终止、双方合同关系已经结束为由，未予理睬。不得已，小江于2008年9月向人民法院提起诉讼。

法院在经过调查审理后，以商铺管理者合同具有欺骗、商铺管理者故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，和提供虚假情况，存在合同欺诈行为，最后宣判商铺经营者返还多收受害者小江的部分款项，并要求追加经济赔偿共计25万多元。

开店秘笈：

1.直接与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜，而不要通过中介。在与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜时，要查验房产证及相关的法律文件，并查看其手续是否齐全，以避免日后不必要的麻烦。

2.出租承租双方必须对建筑物和建筑物内的附属设施的维修责任予以确定，一般在合理期限内由出租方负责维修或负担维修费用。

3.合同的起止日期一般由出租方确定，由于租赁合同签订后一般不再变动，所以经营者可以根据房租的高低，与出租方洽谈租赁期限。

4.明确租金时有可能涉及附加面积和附属设施等内容，必须编制清单，注明完好程度，以作为租赁合同的附件。

5.出、承租双方首先要统一面积的计算标准，一般应以使用面积为准，因为只有使用面积才是真正用于经营的面积。

6.经营者在租赁店面房屋时，要检验建筑物的公共设施，特别是要检验水电、暖气、燃气和排水设施等是否可以满足经营的需要。

7.合同中对违约行为要做出规定。在合同运行过程中，如承租者违约，出租者有权终止合同；如出租者违约，承租者可通过仲裁或起诉要求赔偿损失。有关事项议定后，方可签订房屋租赁合同。