第二步：现场了解

购房者到销售现场向售楼人员了解意向房屋的相关情况，洽谈、确认合同相关内容。

第三步：对所要购买的商品房进行网上签订商品房认购书，购房人也可不认购而直接上网签购房合同。

房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款，经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房认购书的内容，网上提交后，系统自动生成认购书的编号，开发商从网上打印认购书，同时联机备案，管理系统将及时标明这套商品房已经预订，双方自签订认购书之日起7天内签订预售合同，超过7天没有签订预售合同的，房屋公示信息就会恢复这套房未预订且未预售。另外，经济适用房签订认购书的，要在30天内按有关规定进行资格审核，符合购买条件的，通过系统办理预售合同网上签约。

■ 房博士提示：

认购书网上备案后，签订商品房预售合同时，合同主体不得随意变更。签订合同的买受人变为认购人，在其同一户籍内的或是预订时已明确的其他人员，不视为合同主体变更。

经济适用住房签订认购书的，须在30日内按规定进行资格审核，符合购买条件的，及时办理网上签约手续。

第四步：网上签订商品房预售合同

购房者与开发商可以对预售房屋的预售合同条款进行协商、确认，通过系统在线填写预售合同，购房者自己设置查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号，开发商从网上正式打印预售合同，同时在系统联机备案后打印预售合同签约证明和预售登记申请书。此时，楼盘表标识公示这套房已经预售。此后可以根据密码和合同号，随时在网上查询所购房屋的预售登记情况。

房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同，同时在管理系统联机备案，并下载打印商品房预售合同签约证明和预售登记申请书，同时楼盘表标示公示，即商品房楼盘表内及时标明该单元（套）商品房已预售。

同时，从2006年1月1日起，《北京市商品房预售合同》也将进行相应调整，调整内容涵盖分户验收、附属建筑物、补充协议、分摊说明等方面。

■ 房博士提示：

如果预售合同不能进行联机打印，也就无法办理预售登记手续，可能是以下几种情况：

（1）该商品房不在预售许可范围内；

（2）该商品房已取得房地产权属证书或取得竣工备案表超过4个月；

（3）该商品房已被其他买受人联机签约或已预售登记；

（4）房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人名称不一样；

（5）该商品房被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利。

通过以上流程您就可以成功的在网上签订您中意的房子了。

第五步：实施商品房预售合同预售登记程序

开发商应当从联机签约之日起30日内，向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记。购房者可凭密码查询是否预售登记，还可在网上制定手机短信回复。

■ 房博士支招：签约后如何退房

商品房预售合同联机签约后，同一购房主体退房或换房的，经双方当事人协商一致，先签订解除该商品房预售合同的协议，通过管理系统网上填写并打印《预售合同解除申请》，并共同到房屋行政管理部门办理解除合同手续。

同一购房主体退房的，该房屋在楼盘表内及时恢复可售标识；同一购房主体换房的，双方当事人按规定重新办理网上合同签约手续。

商品房预售合同其他条款变更的，双方当事人可签订补充协议，不再通过管理系统变更合同内容。

3.现房网上签约主要流程

2006年1月1日起，取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋均需进行现房合同网上签约，购房者可登陆北京建设网（)和北京市房地产交易管理网（）查询现房楼盘、房屋销售状态及成交价等信息。

实现现房合同网上签约后，开发商将处在透明状态，如果开发商有任何违规行为，还将被管理平台的信用系统公示，严重的还会停止该开发企业网上签约系统的运行。而相对于期房来说，现房“看得见摸得着”，风险已经大大降低。现房合同示范文本的出台，进一步降低了购房风险；另一方面，现房合同实施后，不但可以保护购房人的权益，对开发商来说也明确了责任和权利。

现房销售方在网上签约前需到市建委办理用户注册手续，并补录销售项目初始登记的相关信息。

购房人可凭打印合同时设置的密码和合同号，登录北京市房地产交易管理网查询所购房屋的网上签约情况。如果退房，管理网将公示销售单位的退房信息，并在管理信息网的楼盘表里及时恢复可售标识。

双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；原则上，在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。