与希腊类似，过去的10多年，西班牙房地产业过着很好的日子。在大城市及地中海沿岸一带，随处可见建筑工地，各地的售楼广告让人眼花缭乱。2005年，西班牙新建住宅80万套，是德、英、法三国新建住房的总和。这一年，房地产业的产值超过西班牙国内生产总值的10%，投资则占国内生产总值的17%，房地产业成为西班牙经济增长的火车头。但是，在房地产商赚得盆满钵溢的同时，却拖垮了西班牙宏观经济的其他行业，企业成本大幅上升，家庭负债高企，购房者还贷压力剧增。

其实，早在2008年，几乎与美国次贷危机同步，作为欧元区第四大经济体，西班牙经济已经面临严峻考验。罪魁祸首依然是高房价。在过去的10年间，西班牙房价涨了3倍，家庭负债上升了3倍。西班牙房价仅次于英国，高居欧盟国家正数第二位，但是，西班牙的工资水平却在欧盟国家里排名倒数第二位。社会的大部分人在实业领域工作，工资很低；社会的少部分人从事房地产等资源领域工作，价格却很高。这具备了典型的资源金融发动内战的条件。人们迟早会因为买不起而放弃房地产，危机是迟早的事情。

2008年7月14日，西班牙建筑业巨头马丁萨 法迪萨集团宣布，公司正式申请破产保护。该公司是西班牙房地产业大鳄，拥有资产约110亿欧元，资产和土地拥有量均高居西班牙地产界榜首。在此前，已经有60多家西班牙未上市建筑商和经纪商相继申请破产保护。15日，西班牙股市主要股指下挫4.22%，房地产股更是全面下泻，股票平均市值比一年前缩水80%，个别房地产股票损失高达99%。随后，受销售下跌、利率骤升以及银行惜贷等因素影响，西班牙建筑业开始萎缩，数以10万计的建筑业工人失业，多年的房地产热造成的泡沫终于爆裂。

此前，偿还期高达50年的低息贷款吸引着大批西班牙人将拥有自己的公寓房或独门大院住宅的梦想变为现实。但是现在，购房价格一路飙升，市场需求则持续下降。在房产繁荣期，有了施工图纸就能把房子卖出去；现在，房子盖好了也没人来看图纸。在今天的西班牙，到处可以看到廉价售房的广告牌。西班牙人终于也认识到，他们的房产市场的运作也出了大问题，房屋价格与居民的实际收入完全不符。这是典型的金融内战。房子和土地价格飙升，吸尽了大部分在实业领域就业的人的收入，最终破坏了整个经济链条。

2008年～2009年，在人们将目光聚焦美国危机的时候，西班牙危机似乎被忽略了。这一次，继希腊之后，西班牙问题被天下聚焦。

其实，早在2009年3月，西班牙央行就曾紧急接管了该国一家储蓄银行，并为这家银行多达20亿欧元的负资产提供担保。这是金融危机以来首家被国有化的西班牙国内银行。据悉，这家储蓄银行位于西班牙首都马德里南部的拉曼查区，拥有172亿欧元的资产，同时背负了高达195亿欧元的债务。西班牙央行接管后，将对该银行20亿的负资产及其储户账户提供担保。

一年后的2010年5月，西班牙央行接管了另一家地区性储蓄银行，向其注入5亿欧元现金以保持其偿付能力。这家银行拥有130亿欧元贷款，资产占西班牙金融体系的0.6%，快速增长的房地产不良贷款极大地破坏了该银行的偿债能力。据悉，目前在西班牙的40多家储蓄银行中大部分正在进行合并重组。

在希腊债务危机的刺激下，此次西班牙政府接管这家陷入困境的储蓄银行，立即引起全球关注，引发市场恐慌，导致投资者对欧洲金融系统的担忧骤增。另据美国《华尔街日报》报道，西班牙对外银行可能无力偿还10亿美元债务。而西班牙当地媒体报道说，由于受债务危机影响，外国银行正在收紧对西班牙金融机构的贷款。

2010年5月28日，著名评级机构惠誉宣布，将西班牙长期外币和本地货币发债人违约评级由AAA调