奥特莱斯地产开发模式，指的是以发展新兴业态为主的地产开发模式。本书所讲的新业态主要是指OUTLETS，它译成中文叫奥特莱斯，实际上是指名品折扣店，或者叫做品牌厂家直销店。它起源于美国的工厂直销店，最初专门处理工厂尾货，后来逐渐汇集，并发展成为一个独立的零售业态。如今奥特莱斯已扩展成为由专门销售世界和国内过季、下架、断码商品专卖店组成的购物中心。目前，在美国本土共有四百余家奥特莱斯，在欧洲有一百余家奥特莱斯，我国正在掀起一种奥特莱斯热。目前仅在北京地盘上，就已经拥有六家名称叫法不同、意义相近的“奥特莱斯”的名品折扣店：燕莎奥特莱斯购物中心、首都时代广场LCX国际精品折扣店、王府井工美大厦上品折扣广场、丰联365折扣广场、首联迪斯康特折扣广场以及爱家奥特莱斯。上海已经引进的奥特莱斯品牌有FOXTOWN与九龙仓等。此外，天津、南京、成都、昆明、青岛、深圳、黑龙江、绍兴等城市都已经拥有或在建的“奥特莱斯”店。新业态奥特莱斯为什么具有市场吸引力，如何评价他们的表现，本书将主要以北京和上海的奥特莱斯为案例进行分析。

老城区地产开发模式，指的是对传统的老城区的地产进行开发的模式。如何既保护好老城区的传统景观和文化，又能融合现代化的元素，受到了各地政府和市民的广泛关注。本书所讲的案例是指上海新天地。对它是如何在一片老城区开发出一片“新天地”的，其成功的关键在哪，我们能不能克隆这一模式，本书将以独特的视角进行专业性分析。

新城区地产开发模式，指的是在政府新规划的区域如何进行地产开发的模式。本书以广州天河城为案例，介绍如何对新城区进行前瞻性分析，如何把握其发展趋势，以及如何界定其商圈等问题。

专业性地产开发模式，指的是以专业商业为主题的地产开发模式。专业性商业地产要关注哪些要素，其成功的关键在哪？本书将以著名的中关村IT商业的自然发展和演化为背景，总结出专业性地产开发的成功之道。

文化地产和旅游地产开发模式，指的是近年来出现以深入挖掘地产的文化元素和旅游元素为切入点，通过打“文化牌”和“旅游牌”来吸引消费者，继而提升地产价值的一种地产开发模式。对于这种模式，如何选址，如何操作，又如何赢利，本书将分别以我所研究考察的经典案例进行分析。

创意地产开发模式则是最近才火爆的一种新模式。创意地产开发模式的火爆与政府极力推动密切相关。《北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出要将文化创意产业列为北京市重点发展产业；而上海已经为首批18家创意产业集聚区挂牌，这18家集聚区总共占地三十多万平方米，吸引了三十多个国家和地区共八百多家创意类企业入驻。上海的创意产业其产值目前已经占到市GDP的7 5%。在政府极力支持与推动的新政策下，开发商如何进行创意地产的开发，本书将以北京著名的718创意产业园的发展历程为背景，评析其发展的模式和前景。

对于以上概念，本书还将在各章节中有更深入的阐述。让我们一起进入本书的正文吧。

近两年来，房地产行业的人士称商业为“利润的最后一块大蛋糕”，而商贸流通行业的人士则称房地产为“实现自身价值最大化的新大陆”。商业与地产，就像疾风挟持海浪，不断在市场上掀起资本狂涛。如果用一个公式来表示两者的关系，则可以表达为：

商业+地产=“大蛋糕”+“新大陆”。

我主要通过回答以下两个问题来解释这一公式：

问题一：为什么房地产行业称商业为“最后一块大蛋糕”？