这是因为近年来房地产行业火爆，成熟地段的住宅开发已经基本完毕，在成熟地段只剩下商业可以继续淘金。通过分析房地产的收益结构，可知房地产行业的收益主要来自四个渠道，即一次性收益、持续性收益、增值式收益和溢价式收益。大多数的房地产开发商是通过住宅或商铺的销售来实现一次性收益的，但这样做的最大缺点是难以得到更大利润，包括难以得到持续经营带来的租金收入，难以享受地段变得更成熟以后所带来的物业增值，以及难以取得商业品牌所带来的溢价。因此，在成熟地段的住宅开发基本完毕的形势下，房地产企业纷份转投商业与商业地产。比如中国最大的房地产公司之一——珠江地产全面启动进军商业地产的发展战略，倾力打造大型专业商贸物流平台，未来将在全国十余个城市投资三十多个项目；富力地产在北京开发CBD商业长廊作为进军商业地产的试金石；复地加大长期持有物业和商业物业的比例；顺驰调整资产和资金转投商业地产；河南建业在郑州开发首个商业地产项目建业置地广场；SOHO中国则宣布今后将退出住宅产品市场，专心去做商业地产开发。他们涉足商业和商业地产的共同理由是：商业地产开发将取代住宅开发成为市场上利润最高的行业。

问题二：为什么商贸流通行业称房地产为“新大陆”？

这是因为商业企业逐渐发现了其自身价值链延伸的规律。比如北京的燕莎奥特莱斯选址在东四环的偏僻地段，在付出巨大的努力后，终于将该区域培育成为了商业旺地。如果燕莎不进行二期、三期开发，则意味着该地段将由别的商家来坐收其利。自己开辟了沃土，却让别人来种植庄稼，这是任何商家都不愿意看到的，所以商业企业开始顺着价值链向上延伸，转向了上游房地产业的开发，以享受地段变成熟后所带来的附加值收益。除了燕莎这种情况，还有的商家进军房地产行业是出于减少租金支出的战略考虑，从而转向收购房地产物业的。在这些商家看来，与其每年付出高额的租金给业主，还不如利用从资本市场圈来的资金收购所租用的物业，这样既可以一劳永逸地占有地段位置极佳的物业，避免支付高额租金，回避租金年年上涨的风险，又值得花成本来对物业进行装修，把物业改造成标准化的旗舰店。比如中国最大的家电连锁巨头国美电器，日前斥资1亿多元人民币，购置了天津南楼店，拉开了收购物业的序幕。此前，国美在资本市场大举融资逾65亿港元，为其购置物业提供了充足的现金储备。当然，国美的做法根本算不上新鲜，国内外很多从事商业的企业都有过购置或自建店面的历史。比如跨国巨头宜家，目前在中国的发展策略就是以收购土地、自行建店为主。购置或者自建店面，不仅能够保证企业连锁发展获得连续和稳定的经营周期和经营场所，而且有利于企业在驻地进行长远规划。

以上我从两方面解释了我国商业和地产发展的新形势。基于商业与地产融合的大趋势，在负责为湖南华盛集团120余万平方米的超级地产大盘进行商业咨询的前后，我率领博士专家团队考察了国内外绝大数的优秀商业模式和地产模式，并将其中部分心得和随笔整理成了这本书，以供国内从事房地产开发与投资的商业、房地产业、商业地产业以及政府和相关行业的同行参考。