结合以上对百货业发展趋势的分析和各类高档商业的实际表现，笔者认为地产项目在进行“精品百货式定位”或“高端定位”时，必须要遵循以下五条原则：一是具有稳定的高端消费人群的支撑，二是必须符合目标群体的消费习惯，三是必须以高投入为保障，四是必须逐步培养软实力，五是必须具有高端品牌作为支撑。

“高端定位”必须具有稳定的高端消费人群作为

支撑

2006年底在为桂林市做物流及商业发展方面的战略研究时，我更加深刻认识到这一基本原则的重要性。在桂林市这样一个以旅游著称的城市，你会发现市内的高端品牌非常少，甚至连普通的品牌商家都比较少。分析造成这种现象的一个主要原因，可以说是成也旅游、败也旅游。旅游使桂林市成为一个闻名世界的城市，但出于保护旅游环境的考虑，必然要限制工业类的发展。这样桂林市在全国性的工业布局中落后了，失去了超常发展的机会。俗话说：无工不富、无商不富，在工业基础薄弱的情况下，桂林市的经济发展仅靠旅游等相关产业来拉动，自然会造成当地的整个消费群体的消费实力偏弱，这样的桂林市在本地是缺乏高端消费群体的。我们身边很多去过桂林旅游的朋友都反映：桂林市的消费真便宜！这其实也是这种现状的真实反映。

“高端定位”的基础是稳定的高端消费群体，这一消费群体如果不稳定，或者数量偏少，则所谓的“高端定位”将是空中楼阁。桂林市在过去面临的情况是，旅游市场处在发育的初期，旅游市场不稳定，当地又因缺失工业造成消费基础薄弱，所以，桂林难以吸引并养活高端的品牌。

尽管我国目前高端消费者所占的比例较低，但我国人口多，所以高端消费者的绝对数字并不能小觑。比如以金碧辉煌的穹顶、高端独特的商品而闻名的法国百货老佛爷（LAFAYETTE），每天平均接待八万名顾客，其中很大一部分是来自中国的游客。老佛爷的高层认为：“从潜力上来讲，中国市场的潜力应该比日本市场更大。现在，每天都有大批的中国游客到LAFAYETTE来购物，有时候这会让人想起十年前蜂拥而至的日本游客。”所以，我国一些地区已经具备了打造高端商业地产项目的基础。

“高端定位”必须符合目标群体的消费习惯

不同地区的消费群体是不一样的。比如南方的消费者非常看重品牌，而北方的消费者更看重质量。这种消费习惯的差异，必须在高端定位中加以考虑。如果不能适应目标消费群体的消费习惯，自然会导致水土不服。香港百货“连卡佛”在上海、杭州等地失利的一个主要原因并不是高端消费市场的不足，而是没有更好地调整好定位和布局，以适应当地的情况。

比如布局模式不适合内地习惯。“连卡佛”在香港一直以来主要采取独特的“买货”形式经营，即派商场买手到世界各地采购流行商品，然后再在商场出售。这样，在“连卡佛”商场内，它是以品类来集合商品，而不是以品牌为单位来进行销售。这种“买货”形式对于那些了解品牌、了解流行趋势的香港消费者来说，是较适合的。但是在杭州等城市，消费者首先认同的是品牌而非商品。为了适应内地市场，“连卡佛”也对这种模式进行了改变，卖场内也开始采取以品牌为单位进行销售。但这种既不同于香港也不同于内地的模式，难免带来一些“副作用”，最终造成高不成、低不就的尴尬局面——内地的高端群体不认同这种模式，而中低端消费者又不习惯于这种模式。这是连卡佛失败的一个原因。

再比如，品牌组合没有形成有效的人流互动。杭州“连卡佛”大约有七千多平方米面积，分为三层，共有六十多个品牌专卖柜台。一层以国际顶级品牌、饰物和男女鞋类商品为主；二三层的时尚品牌服装的档次要比一楼低。但“连卡佛”在进驻时一味打着顶级的招牌，而在真正的品牌结构上却没有形成具有足够吸引力的顶级圈，同时在梯度上也没有很好把握，这就造成了另一种尴尬局面，即高端人群不满足、而中低端人群又不敢涉足，以至于二三楼的一些中低价位的品牌，都难以吸引到足够数量的消费群体。