由上可见，再好的模式也要符合目标消费者的习惯，否则将面临难以被市场认可的风险。

“高端定位”必须以高投入为保障

英国的哈罗德百货是英国最著名的奢侈品商场。为了保持设施领先和独特风格，它不断进行大手笔的投入。早在19世纪,哈罗德就率先安装了欧洲第一架电梯。为了体现个性，哈罗德花巨资打造巴洛克艺术风格和新艺术风格。连哈罗德的洗手间,用的都是顶级品牌“皇家道尔顿”的瓷器和洁具。当埃及富豪穆罕默德·法耶兹于1985年以6亿英镑斥资收购了这家商场后，他又花了相当于收购价格一半的钱，即3亿英镑来进行新的装修，在原来的基础上融入了关于埃及的异国风情等新元素。哈罗德在硬件上，可谓是琳琅豪华，充满了异国风情，这为高端消费者提供了非常具有吸引力的环境，也使其成为英国高端商业的代表。

“高端定位”必须逐步培育软实力

硬件可以通过较高的投入来实现，但高端定位的形成还需要软实力。比如要利用各种活动来凝聚人气，使人们逐步认同项目的定位。商业设施投入市场后，从不认同都认同，从不知名到知名，需要精心策划。比如上海新天地在进入到造势阶段时，即从1999年9月到2001年12月，在二年多的时间里做了大概300个以上的大小活动，平均不到三天就一次。这些活动都针对目标消费者而开展，有的针对一些文化政治的团体，有的针对国际财富阶层，有的针对时尚一族，有的针对雅皮一族，有的针对中产阶层。通过系列性活动，逐步扩大了上海新天地的影响力和辐射力，使大家认同上海新天地的国际化和时尚化的定位。

“高端定位”必须有高端品牌组合的支撑

高端定位必须具有充足的高端品牌组合来支撑。比如美国纽约第五大道拥有大家所熟知的LOUISVUITTON、DIOR、TIFFANY、CATIER、GUCCI、VERSACE、CHANEL、ESCADA等品牌，还有一些同样驰名世界时尚圈的品牌，比如BROOKSBROTHERS、A．TESTONI、HARRYWINSTON等。在第五大道，随处可见价值10万元人民币一件的裘皮大衣和上万元的裙子，形成了高端品牌的荟萃地。

再比如法国巴黎的香榭丽舍，则汇集着娇兰、路易威登、高级时装店、高级轿车展示中心（如“梅赛德斯—奔驰”、“菲亚特”、“雷诺”、“雪铁龙”）、电影发行公司、影剧院、娱乐品专卖店

（如FNAC法雅克国家采购联盟、VIRGIN MEGASTORE）、高品味餐厅（如马克西姆、富格）、酒吧和夜总会（如丽都、好莱坞星球、坚石咖啡）等著名品牌。

图23精品百货式地产定位的原则

笔者将以上这些原则统称为精品百货式地产定位的五原则，或者称为高端商业定位的五原则（见图23）。在实操中，忽视了高档消费的基础条件，过于乐观地估计了市场发展的阶段，人为拔高市场定位，都极可能使高端定位成为“空中楼阁”。