地处繁华商业区且开业已11年，具有较高的市场知名度，内部设置较先进，共享空间很大，楼层铺位几乎全部出租

天河城开业后出租率逐年递增，1999年以后一直保持在99％以上。现有商户360余家，年销售额在30～40亿元人民币。天河城开业后租金收入开始稳步增加，1996年为3 500多万元，1997年增至1 31亿元，1998年1 6亿多元，而目前已经接近4亿元，被称为收银机器或印钞机。在物业一平方米都没卖的情况下，天河城到2003年下半年就还清了全部银行货款，历时8年。目前天河城没有一分钱的银行借款和其他借款，显示了平均每年不少于投资额12 5%的盈利能力。

天河城并不是没有缺点，它在交通停车方面留下的缺陷越来越成为发展的瓶颈，其中最大的缺陷就是停车位不足。目前天河城广场所能提供的车位不到1 000个。而2004年12月开业的正佳广场提供的车位数量却在1 500个以上。在香港，同等面积的位于城市中心的购物中心提供的车位都在1 000个以上。在美国，郊区大型MALL每20平方米的商业面积规划一个车位，停车场面积与商业面积几乎相等。可见天河城的停车位规划较少，这是制约其进一步发展的最大的硬件瓶颈。

天河城还面临着交通方面的制约。以目前的交通容量来计算，广州地铁一号、三号线在天河路交会，按规划每天带来的乘客大约50 6万人次。同时，天河路附近约有六十多班巴士汽车经过，日运载近27万人次。再加上有限的私家车位，以现有交通工具搭载的消费者每天最多可达90万人次。天河城经营面积为10万平方米，而天河城周边已经建成的四家购物中心其经营面积总和是49万平方米，相当于天河城的5倍。如果四家都能吸引到相同数量的人流，则天河路每天要为整个商圈输送150万人次的客流，如果出现这种情况，另外60万人将面临交通问题，势必导致交通拥堵。除了停车和交通，天河城还面临着周边新商业新业态的冲击和挑战。

成功条件分析

由上节的分析，我们了解了天河城的发展历程。天河城开发之初，天河城所在的区域是一片田野和平房，是典型的郊区地带，与目前的天河区有天壤之别。

根据第三任董事长禹来的回忆：“天河城的历史说明，购物中心是自发的过程，当初本来想建一个批发市场，但到国外一考察购物中心的模式很好，就选了那个地方。他们也做了调研，顺应了广州城市发展的趋势，也顺应了商业的升级趋势，但毕竟是一个很偏的地方，只是购物中心在中国没有兴起，所以按照这个规律走下来的。这种规律是客观存在的。”可以想象，如果当初天河城按照批发城来规划，就没有今天的地段价值，甚至没有今天的天河城商圈。

根据天河城的发展经历，笔者认为能否成为城市的商业新坐标，主要取决于以下四点：

政府的实质性支持

天河城的定位是以超前的理念、超前的模式、超前的设施，为广州人提供一个新的生活方式，为广州提供一个新的吸引点。天河城的建设受到了政府的实质性的大力支持。比如省政府决定成立天贸集团之时，就确定天贸集团作为广东省商业流通领域改革的试点单位，把天河城广场项目作为广州市现代化城市建设的一项重点工程来对待。天河城缔造者原广东天贸集团首任董事长刘春亭在总结多年经验时认为：“天河城开业初期，内地并无购物中心概念，为此，广州政府调动了手中的一切有用资源进行支持。作为广东省政府的重点扶持项目，天河城从出生、建造到开业都是一路绿灯，这在今天，几乎是不可能的事。”

位于城市的发展方向上

天河城广场坐落在天河区天河路上，其位置恰好是广州市新城区东西南北中轴线的交叉点。随着城市中心的东移，广州市商业格局也呈现新变化。天河新商业区域的形成，代表了广州市商业中心不断东移的发展趋势。天河区当年被定位为广州新城市中心，这一定位决定了天河城的区位优势。在建成新城市后，天河城周边入住总人口约80万，基本上是中高收入阶层，经济条件比较好。这一居民结构，使天河城广场拥有一个相当规模的中高收入消费群体。此外，新城市中心建设，特别是政府政策的强力支持和经济快速发展等有利的外部条件都强力推动了天河城的快速发展。