配备完善的交通网络

天河城的位置正好处于广州和珠三角人流、信息流的交汇地带。天河城犹如天河区的桥头堡，四面环路，有六十多条公交车在广场前设站，离广场百多米远处还有发往深圳、珠海等珠三角城市的长途客运点。而且，广场北邻火车东站，东接广州经济开发区，西与广州旧城区相连，地铁2号线出入口则直通广场地下一层。规划中的广州至黄埔轻铁始发站设在广场南面。天河城还在地下设有近千个车位的停车场。这样便利的交通，方便了消费者从四面八方前来消费。可见，配备完善的交通网络，为商业发展提供足够的人流支撑，是商业地产成功的一项根本前提。

顺应商业发展规律

天河城目前年均人流量超过1亿人次。天河城的吸引力在于多业态的组合，能满足消费者一站式消费的需求。在经营项目上，天河城以百货公司牵头，以商品销售为主，娱乐饮食为辅，配置必需的服务设施。在产权上，天河城只租不卖，保证了统一管理、统一营销，使天河城不断在市场上制造热点。但天河城的成功更重要的原因在于它顺应了商业发展规律。

天河城在筹建之初就明确了与国际上先进购物中心接轨的指导思想，要在广州市形成有个性的业态模式，确定了“大规模、上档次、多功能、高品位”的市场定位。尽管这一定位今天看来并无新意，但当时在规模上和功能上提出这种概念，是比较超前的。天河城第一个将购物中心的概念引入了广州。根据商业发展规律，当消费者的消费实力达到一定阶段，就对购物场所有了新的要求，它不能仅仅满足消费者的物质需要，同时要有一种寓购物于休闲中的情调，使消费者从中能得到感官的享受和精神的放松，这就是现代消费理念。由于广州是我国城市经济发展最快的省会城市，较早地具备了创办购物中心这一新兴业态的经济基础和条件。所以天河城以广州第一家国际化水准的购物中心身份出现，迎合了现代消费理念和需求，顺应了商业的发展规律。

总结以上各项要素分析，可得出大型新地产开发成功的必要条件：政府的实质性支持、位于城市发展方向上、配备完善的交通网络、顺应商业发展规律。