万科的总经理郁亮也给予了证实。他说：“HI先找万科的。”事实上，万科也早就开始了和海外资金的接触。只是和其他房地产商不同的是，万科主要寻找的是海外的商业银行，而不是房地产基金。“从房地产基金那里拿钱成本太高。现在惯例是不低于20%的复利率，一个项目两年下来就是44%。”郁亮解释说。

而此次融资的载体万科中山公司，则是一家中外合资公司，由万科和其附属公司香港永达投资公司共同设立，万科实际持控其100%股权。万科将所持有万科中山公司80%的股权转让给一家名为Best?Gain?Investment的公司（以下简称“BGI”），后者由HI公司与万科共同设立，HI占股65%，万科占35%。

经过这一轮股权转换，万科和HI的合作就有了相应的法律支持。由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷有违外汇管制，中外合资的企业性质，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门，避开了相关的管制要求。

形式上，HI取得了万科中山公司的控股权，万科直接和间接持有万科中山公司的权益只有48%（20%＋80%×35%）。但实际上，尽管HI公司拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际控制权，项目的运作方是万科。根据双方约定，在中山项目回款之后，万科将以同业拆借利率再加几个点的利息赎回股权。

于是，这才有了外界“在法律上，这是一笔以股权换资金的股权融资，实际上，却是一笔商业贷款”的评论。

不过，对于外界为这笔融资扣上一个“变相贷款”的帽子，郁亮却表述了自己的看法：“我一直很纳闷为什么大家称之为‘变相贷款’，典型的国际融资都是这样安排的。”HI的执行董事芬克对此也作出相同回应：“我们在与万科合作的贷款文件基本上适用公司标准条款，并没有新增其他附加条款。”

但有一点毋庸置疑，万科与HI的合作为中国房地产业融资辟出了一条新的路径。如同郁亮当时所说：“在这个方案的基础上，以后万科或者其他房地产商，再和海外银行合作的谈判都应该会比我们这次用的9个月时间短。作为先行者，我们付出比后来者更多的成本，但是也获得先机。”

再来看看万科与HI是如何达成这一具有开创性合作模式的。

万科与HI的谈判，持续了9个月，用21个文件和9个附件达成了协议。总经理郁亮回忆：“最困难的还是框架的问题。”

由于HI是一个银行，不能直接投资，所以要先成立BGI作为投资载体。万科是国内公司，直接接受外资银行贷款有政策限制，所以成立万科中山公司作为贷款载体。

郁亮事后介绍：“最后确定架构花了很长时间，因为要通过构建海外、香港、国内多层次的控股构架，适应多国、多地区（英国、香港、内地）的法律政策。”而当时双方讨论的很多方案也为其后的进一步合作提供了可能。

当事双方都承认，谈判的另一个焦点是监管。业内人士就曾指出，不和外资接触，国内的房地产商大概还不知道自己的项目管理水平和国外的差距。

所以，业界公认的是，此次合作成功，对万科来说，只是与海外资金合作的开始。而对于国内众多房地产商来说，则提供了思考企业整体运作规范的一次较好参照。

4．无限风情的“大战略”

2005年12月，万科企业股份有限公司宣布，万科与新加坡政府产业投资有限公司（GIC RE）的附属公司――Reco Ziyang Pte Ltd.（RZP）――签订了两项转让项目公司部分股权的协议。