到了2007年，万科顺利跨过200亿门槛，郁亮也入选中国房地产业协会副会长，正式成为地产大佬俱乐部的关键成员之一。

郁亮利用海外融资渠道的能力其实早就获得业界认可。

如前文所述万科与德国HI合作一例，双方合作条款即规定：“项目回款之后，万科将以同业拆借利率再加几个点的利息赎回股权。”这被视作中国首例“变相海外贷款”：以股权形式取得境外融资打开了方便之门，巧妙地避开相关的管制要求。

后来，舆论认为这是郁亮出于对政策的敏感。而郁亮在接受媒体采访时说，与HI的合作为“典型的国际融资”，并无特殊之处。但业内人士指出：“在国内金融领域，尤其是地产融资领域，一贯沉稳的万科确实开始了吃螃蟹的尝试。”

当时更有媒体指出：“王石时代，万科致力于‘慢工出细活’，完善治理解构、做减法、建立尊重员工尊重客户的企业文化；郁亮时代，开始挥动资本大旗，‘乘法速度’箭在弦上。”

随后，万科与HI先后合作六个项目，又与新加坡RZP合作，在成都、沈阳、无锡等城市合作开发项目。有人称此为“万科在海外融资上破竹之势蓄积已满”。

2006年7月，虽然建设部等六部委联合下发了被称作“楼市限外令”的171号文件，挡住了疯狂涌入中国的外资，也给了正在积极和外资合作的国内开发商一个措手不及，但以韧性见长的郁亮倒没灰心沮丧，“权当练手好了，总有一天能用到。”

对资本彻悟的郁亮，与王石的自信颇有一脉相承之味。

3．首开国际融资新模式

身为万科资本操盘手，郁亮曾针对万科借力海外资本表示：“海外融资成本很低，利率才百分之一点几，即使加上中介手续费等也才百分之二三而已，比国内低多了。”显然，上文内容表明万科借力海外资本的用意有多重。

2004年7月，万科发布公告称，与HI签订合作协议，为即将开发的中山万科城市风景花园项目（以下简称“万科中山项目”）融得3500万美元。项目回款之后，万科将以同业拆借利率再加几个点的利息赎回股权。

方案一出，它受到的关注不只来自房地产业界，很多大型公司的CFO都对这种融资创新感到兴奋好奇。业内将其称为“变相”贷款：以FDI（外国直接投资）之名，行商业贷款之实。

当时有分析认为，“121”文件出台后，银行收紧对房地产公司的贷款，窥伺中国市场许久的海外资金得到了最好的进入机会。在万科与HI公司合作之前，国内房地产商与海外资金合作大多是以股权融资，海外房地产基金以资金入股房地产项目，共享利润。万科开了房地产企业从海外银行贷款的先例。

至于万科如何躲开外汇管制、获得海外银行贷款的奥妙，更为外界所瞩目。

根据《中国企业家》当时的报道资料，大致过程如下：

作为专注于房地产投资的银行，HI在全球化的过程中得到一条经验：“必须抢在别人前面进入才能抢占先机。”HI执行董事（芬克）把与万科的合作称为“两年迈出的第一步”。

据这位董事介绍，这两年HI对中国房地产市场作出了自己的判断：“住宅市场的发展潜力最大，商业办公项目已经有点过热了。”在中国寻找合作伙伴，HI条件是“最大的房地产开发商。”做住宅项目又要是国内大型开发商，万科很自然地出现在HI的谈判对象名单中。