首次房产投资

亲爱的阿斯顿： 

1975 年，我投资了第一套房产。那时我 23 岁，你的外婆和我已经结婚，也买了自己的房子。要购买第二套房产完全是因为想挣钱。 

那次我犯了很多错误：我买的房产类型不对（只是一块光秃秃的地皮，不能带来收入），我们没有通过借款增加收益，出手也太早。但是撇开这三个重大错误（可能还有几个小错误）不说，18 个月后，我们出手时投资回报率是 66%。 

那时候，房地产投资非常挣钱。作为投资资产中的一类，那时候的房地产没有像现在这么火爆，参与房地产投资的只是极少部分人，几乎没有相关书籍可供参考，没有房地产专家举办"投资房产，发家致富"之类的研讨会，媒体也没有关于房地产投资的报道，总之，那跟今天闹哄哄的情形截然不同。那时的市场是完全开放的，因为是高通胀低利率，房地产投资就相当于印钞许可证。我刚开始接触这个市场，对于自己的所作所为根本没有什么清晰的战略或概念，虽然犯了一些错误，但也挣了不少钱。哎，真怀念那时候的日子啊！ 

过后我才意识到这项交易实际上错误一堆。之后几年的时间，我一直认为我做得成功极了，毕竟 18 个月就有 66% 的投资回报率是相当不错的，对吧？几年过后，我又进行了一次类似的房产交易，那次挣得更多，虽然也犯了类似的错误，但却有不错的回报。我第二次又重蹈覆辙的原因是因为我还没意识到我第一次房产投资犯了什么错误。我并不是说这两项交易我做得不好，而是我本来可以做得更好。从事了一辈子的投资工作，现在回过头来看那些交易，我意识到如果当时我可以再忍耐一会，那么我不需要做什么，就能挣更多的钱了。学习投资之后我开始从事理财指导和顾问的工作，十余年过后我才发现那两项交易我可以做得更好。

我希望你可以汲取我的教训，不要再犯同样的错误。现在让我们来看看 23 岁的我初涉房地产市场时都犯了哪三个重大错误。

没有收入的投资 

我买的是地皮，没有任何建筑，这也意味着没有收入。事实上这并不是房地产投资，而是投机。1975 年，我还不明白投资和投机之间的区别，也不知道了解这种区别的重要性，因此我不清楚我的行为是投资还是投机。阿斯顿，投机和投资之间最重要的区别是你购买的资产会不会产生收入。资产要变成投资，除了简单的价格变动之外，还必须给你带来收入。 

如果你可以接受这个投资的定义（我没有见过比这更精辟的定义了），我就接着往下说。只有三种资产类型可以产生收入，可以被定义为投资： 

第一种是企业的一部分——各类股票或股份，代表了企业所有权的一部分，它通过企业盈利产生收入；第二种是产生收入的房地产，不管是住宅还是商用，租金是其主要收入；第三种是存款，银行短期存款、公司或政府的长期债券，这需要支付固定的利息，支付周期有时会长达几十年。

能够被准确地称为投资的仅有这些——股票、房地产和产生利息的存款，其他的不是投机（在这里，需要把黄金、珠宝、古董、艺术品以及地皮都归入投机，因为上述没有一样东西可以产生收入）就是投资的方式（共有基金、企业联合组织等等）。后者总是建立在股票、房地产或存款 

（有时候是三者的结合）的基础上，真正意义上的投资也是如此。有些人可能会把另外一组投机资产（黄金、商品、古董等）称作投资，但它们唯一能产生收益的途径是通过身价的提高。因此购买这些商品的时候，购买者实质上是在预测它们价值的增长，而投资是即使价值没有改变，购买者还是可以通过企业盈利、租金或利息来赚取收入。 

投资的资产和投机的资产最大的区别不仅仅是学术兴趣上的问题，更重要的是它们产生的实际衍生物。首先，能带来收入的投资会使人有一种安全感，即使你买的房地产贬值了，你还是可以通过收租金获得投资回报；其次，有收入的投资可以增加收益，如果我在 1975 年的时候购买一处可供租赁的房产，那我现在不但存了一大笔租金，还享有资本收益。真正的投资不仅有收入，其收入还应该反映出此项投资的价值——决定某一项投资价格的是收入的金额和它本身的价值（包括金钱或是其他的形式，持续性长短，是否增值这些因素）。对此，每一种不同的投资资产类型都有专用词汇——股票投资者用市盈率，地产投资者用报酬率和资本化率，债券投资者用票面利率和投资收益，但是他们关注和衡量的都是同一种东西：从某个投资资本中我能获得多少收入。就像我之前说过的，投资回报才是关键。 

阿斯顿，接下来我不会讨论所有这些投资的估价方法，因为你可以找到很多相关信息。我要说的最重要的一点是投资的收入越高，成本就越高。如果一家公司的盈利增加了，或者一栋大楼的租金上升，那么那些投资的资本价值也会升高。 

要弄清楚你是一个投资者不是投机者。当然，你可能会时不时地作黄金或货币的投机买卖，但你的大部分钱都应该用于投资，享受投资带来的低风险和高回报，因为它可以给你带来收入。1975 年的时候我是一个投机者，因为我买了那块光秃秃的地皮，但现在我成为了一个真正的投资者。 

相信我，阿斯顿，投资的风险更低，收益更高。 

没有借款 

在另一封信中我会详细地和你谈论借款投资，在这里我只想说当初我应该借钱买两块地皮，如果我那么做了，收益就会翻倍，或者接近翻倍， 

毕竟借钱要付利息，这多多少少会减少我的收益。我很快将会写到如何借钱投资，以及它的好处和陷阱。

出售 

我真不应该卖了那块地皮。最近有人告诉我现在那个位置的价格是我出手价格的 40 多倍，那相当于每年 11.5% 的投资回报率。（在我的投资手册里）投资的规则之一就是要放长线钓大鱼，我当初太傻了没有那么做，我真不应该把它卖了换钱。那些钱是怎么花掉的了？说实话我不记得了：可能花在升级车子，或者给房子铺地毯上了，总之大概就是类似的傻事。我的错误是把地皮换成了钱，而不是等财富以每年 11.5% 的回报率积攒，考虑到这项投资没有财务杠杆率，也没有收入，这个回报算是相当高了。 

早知当初……人们常常会说这句话。早知当初我就会购买可以带来收入的房产，借钱买至少两套房产，并且坚决不出手。我希望这些信能够帮助你开始你的投资事业，传授给你应该掌握的知识，这样你就可以从我的错误中学习，不要犯类似的错误。

爱你的 

马丁外公

另：在你开始考虑我的错误让你损失了一大笔遗产，以及如果没有那个错误我们家将会多么的富裕之前，我想给你算算那笔房地产交易。在 1975 年，我花了 1500 元买了那块地皮，18 个月后出手时是 2500 元。那块地皮今天大概值 10万元。这个数字少得可怜，你可能还会认为我在后面少写了几个零，但是，数字并不是关键，重要的是百分比。不管那次我有没有犯错，或者即使我每件事都做对了，我也不会因为那块地皮变成大富翁。不过，对我而言，这却是一个非常有价值的教训，我希望你也能从中获益。