年扩展到深圳、烟台、唐山、蚌埠，并进行“提租补贴”试点（即公房可以加租）。上述经验用作制订1988年七届人大“宪法修改草案”，明确土地可以有偿转让及物业可用作收租。

1988年2月25日，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，决定从1988年起，用三五年的时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开，包括公房可以加租、出售及实物分配，实行住房货币化。

到了1998年，中央政府提出加快住宅建设，使之成为新的经济增长动力和消费热点。许多城市便引入外国的经验和管理方法，例如土地拍卖等，引发全国房地产热潮。是故不少人以1998年作为土地发展的分界线，经一连串改革后，中国的房地产市场开始规范化，到2010年形成了一套完整的体制，主要表现在：

建立分类供给体系，即政府与地产发展商分工合作形成“双轨”体制。由政府负责供应廉租房和经济适用房，地产发展商负责新建商品房及二手房互补长短。

新建商品房价格波动应以二手房市场的供求情况为依据，而非本末倒置。政府利用税收政策来调节二手房市场，即必要时抑制投资需求去平衡供求。征收对象主要是高收入阶层和高标准豪宅，例如加大多套房投资者的收益税率及鼓励首次置业，等等。通过土地和银根的放宽或收紧政策，去调控房地产供求；建立完善系统，全面负责住宅市场的管理和调控工作；提高政策的及时性、针对性和有效性。

改变土地出售机制，鼓励技术进步，促进产业升级而非价高者得。以免高昂地价侵占科技进步的成本空间，例如推广应用低碳理念的新技术、新产品和新工艺；改变现行土地出售政策只追求眼前利益，忽略行业长远发展的弊端。

此外，国有企业的角色亦有所改变，不再与民营企业一样以追求市场利益最大化，而改为在稳定房价、规范市场秩序、推动产业升级和保障住房建设上发挥作用。

透过这样的体制改革，中国房地产未来的发展将有希望走上一条良性发展的健康之路。

从楼市看懂经济

现在最热门的话题，自然是房地产价格。2009年底中国政府出台的调整政策，令一线城市如北京、上海、广州、深圳等地的住宅成交额大幅下降。很多人出现恐慌，认为中国房地产经过多年快速增长，已累计泡沫，现在到了泡沫爆破的时刻了。

中国房地产市场是否存在泡沫？诺贝尔经济学得奖者斯蒂格利茨认为，中国和美国不一样，主要是因为前者的负债不高。虽然2009年中国因利率下降而步入置业狂潮，但在内地买楼首付为楼价的30%（第二所物业为50%），而且内地的物业贷款没有证券化，银行批出贷款时亦小心谨慎，无业者一律免问。因此不可同美国情况相比较。

2009年全国660个城市，平均楼价每平方米4 695元，较2008年上升24%或每平方米升813元。2010年出现调整无可厚非，但认为泡沫会爆破便是言过其实。中国目前只有北京、上海、广州、深圳等地区经济完成工业化、城市化，其他大城市仍未完成，其中70个城市更没有显著变化。未来20年每年仍有1 200万到1 500万人口由乡村涌向城市，更何况目前中国人均收入3 000美元仍未到；目前中国内地的房地产情况更接近1981年的香港，而非1990年的日本。（1990年日本房地产市场进入为期20年的负增长。）

我老曹认为，中国房地产市场纵有泡沫，也不会出现类似美国的次贷危机。不过，2009年中国新增房贷是2008年同期的5倍，与房地产相关的信贷额占总信贷额的20%，已到达警戒水平，出现短期调整无可避免。

20世纪80年代，当日本还处于泡沫的时期，房地产及建筑相关贷款亦只占银行总贷款25%。在资产价格急升的同时，如伴随货币供应扩大和信用扩张，尤其是对