2。老社区、新社区各具魅力

本次研究之初，我们将老社区定义为2000年以前的社区，新社区定义为2000年及以后的社区。研究发现，老社区中，1990年以前建成的社区最为典型，而上世纪90年代建成的社区则比较特殊。从北京市社区建设发展过程来看，上世纪90年代建成的社区处于从传统单位分房社区向商品房社区的过渡阶段，比较典型的是南城的方庄区域、北城的芍药居区域等。通常来说，这类社区具有三个特点：（1）房屋类型混杂，既有单位房，又有商品房，或者拆迁房；（2）社区管理存在一定漏洞，这和社区房屋存在多个所有权单位有直接关系；（3）社区规划和房屋设计存在一定问题，和当时商品房处于起步阶段有关。

基于以上特点，本次研究中将1990年以前建成的社区作为老社区的典型代表，其房屋形式以平房和不带电梯的楼房为主，房屋来源中单位分房的比例较高；将2000年及以后建成的社区作为新社区的典型代表，其房屋形式以楼房为主，带电梯的楼房占有较高比例，房屋来源中自购商品房的比例较高。

从研究结果来看，老社区和新社区不能简单地用孰优孰劣来形容，二者各具特色，分别形成了独特的魅力特征。

首先，老社区和新社区的居民均有较高的社区忠诚度，且忠诚度得分均高于满意度得分。〔1〕这说明老社区和新社区的居民都和所在社区具有较好的情感联系，其根源则是两类社区各自具有不可替代的优势，比如老社区邻里之间浓厚的人情味是新社区所不具备的，而新社区的社区环境优势则是老社区难以企及的。

第二，老社区和新社区在社区建设6个方面各有所长。虽然老社区的社区魅力指数总体得分高于新社区，但是老社区并非在所有指标上均有优势。

第三，老社区和新社区的魅力来源不同。相对来说，老社区是靠人情管理，而新社区是靠制度管理，两种不同类型的管理模型造就了两种迥异的社区状态，也意味着未来两种路线的社区发展模式。

下面将具体介绍老社区和新社区在各个方面的具体表现。

（1）老社区胜在管理、服务及文化，新社区胜在环境。

对比老社区和新社区在社区6个方面的评价，我们可以发现，老社区在社区管理、社区服务、社区文化这三个方面明显优于新社区，指数的得分相差3~4分；而新社区在社区环境方面的表现明显比老社区好，指数得分比老社区高2。2分。

而在社区安全、社区参与这两个方面，新社区和老社区的差异不明显。

（2）老社区依赖人情管理，而新社区依赖制度管理。调查发现，老社区在社区管理、社区服务、社区文化等方面所具备的优势，是建立在较完善的人际网络和管理网络的基础上的。

从社区管理来说，老社区在居民和居委会的沟通机制方面已经形成了较为固定的网络，比如社区居民代表、社区楼门长等等，居委会工作人员和社区居民的熟悉程度也明显比新社区好，从而在很大程度上提升了社区居民对居委会工作人员的好感。

从社区服务来说，老社区由于社区建设时间较长，其周边的生活服务设施建设相对更为健全，居民日常生活的便利性非常高，而这些是新社区一时难以达到的。

从社区文化来说，老社区的居民由于一起居住时间长达10年甚至20年，邻里之间接触、了解和来往的几率明显偏高，对社区的归属感更为强烈，参与社区活动的积极性较高。同时，社区相关负责人在长期的社区活动组织工作中，也积累了丰富的工作经验。数据显示，老社区居民对社区特色活动的评价明显高于新社区。

相对于老社区来说，新社区的社区管理主要依靠现代化的管理制度和先进的

管理设备实现。

首先，新社区在社区环境方面的优势主要体现为环境的绿化美化和私家车的停车管理，这种优势的拥有和保持在很大程度上依赖于新社区的物业管理制度，而这些是老社区在短期内难以超越的。

第二，新社区在社区安全的保障方面，主要依靠社区门禁、单元门禁、摄像头等相关技防设施的设置和正常使用，而很多老社区虽然最近两年也逐渐普及单元门禁系统，但是居民的安全感仍然更多来自社区警务站的片警、邻里之间的熟悉度等等。

综上所述，老社区的魅力来源于人情管理，而新社区则依赖设施和制度保障。进一步提升新、老社区的社区魅力，需要采用两种不同的改进模式。

3。社区服务奠定了北京社区魅力的基础

本次研究中，社区服务是指辖区内居民日常生活的便利性，包括日常消费场所、公共交通、停车、基础医疗、入学入托、家政等一系列便民服务。

调查显示，北京市社区服务是社区建设各个方面中表现最好的。从指数得分来看，社区服务指数为75。3分，比排在第二位的社区安全高出3分。高水平的社区服务和政府投入是分不开的，市场竞争机制为社区服务注入了新的活力，同时社区志愿活动有效弥补了社区服务的空白。

政府规划和财政投入是高水平社区服务的有效保证。以社区卫生服务为例，目前北京市3188个社区卫生服务中心和社区卫生服务站全部建成投入使用，总建筑面积近124万平方米，总投资约30亿元，基本实现城乡全覆盖。到2010年底前，社区卫生服务中心和社区卫生服务站的总量将达到3304个，具备预防、保健、基本医疗、健康教育、康复、计划生育技术指导“六位一体”功能。2009年北京市政府实事中，免费为新生儿进行先天性疾病筛查、为0~6岁儿童进行健康体检，使得社区卫生服务进一步落到实处。

有序的市场竞争很好地满足了不同类型人群的需求。比如基础教育方面，虽然大部分社区都有公立的幼儿园和中小学，但是与居民的需求仍有一定的差距。北京市在促进私立幼儿园、私立中小学的建设方面做了很多工作，提供了较为宽松的发展环境，弥补了公立教育的不足。再如医疗卫生方面，北京市社区卫生服务中心和卫生服务站实现了广覆盖，但是一些专科医疗服务则相对不足，一些私人诊所就很好地满足了这个市场的需求，比如私人牙科诊所。

社区志愿服务组织的参与是近年社区服务中的亮点。在北京市相关部门的大力支持和推动下，北京市一些社区已经发展了各种类型的志愿服务组织，开展的社区志愿服务类型包括社区巡逻、社区居家养老、小件物品维修、文艺团体活动等等。