3．开发商是高风险行业

在过去的年代，赚钱的房地产企业很多，但也有亏钱的企业。早期的内资房地产企业，特别是民营房企，资本门槛都很低，抗风险能力相对较弱。一旦销售不快，自有资金不充足，就抵不住巨大的市场压力。大量在建楼盘成为了烂尾楼，在高负债的巨大压力下，许多开发商不得不忍痛割爱，把项目亏本转让。

但在房地产行业滚打顺利的企业可是赚得盆满钵满的，中国的富豪中至少一半以上都与房地产行业有关联。可以这么说吧，一般的房地产企业做惯了房地产开发，让他们再去做其他行业，除非是垄断型行业，如资源类的行业，其他行业一般都不会愿意做。尽管房地产在整个开发过程中流程极多，极为繁琐，但开发商们还是津津乐道愿意在这个行业滚打。

房地产的高风险体现在作为开发商如何来把握项目的市场风险，市场风险是广大的消费者是否对自己所开发产品的认可，是否自己开发出来的产品被市场所接受，所以产品定位与推广尤为重要。

房地产行业还有很大的政策风险，这个行业牵涉到国计民生的大问题，房价的不断高企已成为民生越来越关注的话题。的确，这几年房价的涨幅很大，尤其在2009年下半年里房价涨得有点过头，老百姓的购房压力很大。在这样一个大背景下，从中央政府到普通百姓对房地产都非常关注。2009年底连续出台了各项调控房地产的政策，甚至在2010年的两会，特别是政协会议上，房价几乎成了主导话题。委员们纷纷提出了房价涨的过头、房价过高这样一些提案。包括温家宝的政府工作报告上也提到了关于房地产的问题。

房地产行业的风险还体现在资金链上，企业的融资能力是否强大很关键，在整个开发过程中，从拿地到立项，从招标到开工，以及后续的不断建设投入，需要大量的资金做铺垫，一旦资金链发生问题，企业就将陷入困境。

2007年底中央货币政策一下子收紧，掐住了货币政策这道坎。开发商本来就融资渠道有限，正常的银行开发贷款也不给贷了。手头比房产贵的土地（俗称“面粉贵过面包”）无钱开发。原来的预期涨价都没了，土地只能闲置。只有土地证而没有四证的土地，想要问银行贷款，银行是不会开这道门的。

2008年年底大关来临时，在市场连续低迷一整年后，很多开发商犹如热锅上蚂蚁，吃饭不香、焦虑不安。那些被套牢的开发商，只能怪自己没有把握好市场的风险，在房价猛涨的时候头脑发热，一路追高拿地，所拿地的楼板价，比周边楼盘的销售价还高。在他们眼光里的房价是不会阶段性地盘整的，所以拼命融资，赌徒式的赌着未来。

有一位开发商，所借的银行开发贷款要到期了，银行哄着说先还掉吧，先还后贷。本来就销售低迷，资金回笼很慢，每月还被建筑商和供应商逼着要钱。在货币政策收紧的年头，融资极为不容易。所以2008年民间高利贷非常疯狂，境外资金通过国内掮客也来放高利贷了。这位开发商出于无奈，明知借高利贷像吸毒那样后果严重，但也管不了那么多。高利贷自然利率是很高的。高利贷商说半个月是年利率的四分利。开发商想，四分利，我借一个亿，也就是四百万，成本高点就高点，但时间反正不长，只是短期的融资，只要先挺过去，于是将高利贷借来的钱存入了银行户头上。好了，银行在开发商还钱之前是每天陪着笑脸，款子一到银行户头上，立马变了脸色。再想续贷大门马上紧锁。这下子开发商着急了，要知道这些钱不是口袋里的钱，每天的利息高得不可想像，打个通俗比喻，就像每天把一部5系列宝马车朝海里扔。有一些开发商，就这样被高利贷给控制了。

房地产是一个资金密集型行业，再大的房企也是靠融资来进行项目开发的。一旦战略发生错误而误判大势，盲目制定开发计划，弃整个经济大势而不顾，到头来只能自食其果。

房地产行业比起其他生产制造型企业来说，运作得好的话，投入周期短，回报高，所以在房地产发展史上，非房地产行业即外行行业被房地产行业的利益诱惑，不断有新的外行企业投入到房地产行业中来。特别到了每次管理层打压房地产行业，在房地产企业资金链紧缺时候，业外企业试水进入房地产行业的情况屡见不鲜，这一方面是受到舆论宣传的诱惑，另一方面，也是看准非常时期房地产企业有一定的资金难度，尝试收购兼并，甚至廉价收购，或直接投资，设立房地产企业来进入地产领域。

上市企业利用手头的资金优势直接与间接投入房地产领域的还是屡见不鲜，如海尔、国美、苏宁等。在业外来看，房地产行业是一个高利润、高回报的行业，但要知道高利润后面还有着高风险。而且企业上市后，主要任务要围绕上市时候的主营业务来发展，把主营业务做强做大，对得起公众股民。但在利益驱使下，许多上市企业不是这样想，而是财大气粗，盲目扩张，偏离上市的主题，把资金一味流入被认为利润丰厚的房地产领域，从而失去理智地到处疯狂圈地，拼财力而不顾市场的规则，去抢做新的地王。所以证监会对房地产企业上市，不是持很积极支持的态度的，在审批上一直把关很严。