2002年5月9日颁布的国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》11号令明确规定：自2002年7月1日起，停止协议出让经营性项目土地，而一律实行招标、挂牌、拍卖。11号令公布的那一天，我正在外地出差，潘石屹在电话中兴奋地说，“革命，这绝对是一次前所未有的土地革命！”

2002年下半年至2003年，潘石屹一直在等待市场公开出让土地，而未敢去寻求协议土地，“因为那是非法的”。但潘石屹和他的SOHO中国一起失望了。“土地革命”遭到利益集团坚决而有效的抵抗，仅2002年7月～10月，北京就有8 800多万平方米土地被圈走。2003年，全国查处了16.8万起土地违法案例，北京98%以上的土地仍是通过协议方式出让的。

但这些巨量土地都与潘石屹无关。“要是那时（2002年、2003年）敢拿地做项目，到2004年差不多可以收尾了。”潘石屹后来说。而那两年圈地的地产商，有的没投入一分钱，后来以几十倍的价钱把地转手给了他人。

SOHO中国的北京项目，除了现代城、建外SOHO是早期协议拿来的地，望京SOHO是公开市场拿的地，其他都是从别人手上买来的现货。中关村SOHO基本是稍加包装，每平方米加价1万元就卖掉了。嘉盛SOHO也是如此。他在上海收购的几个项目，也都是现货。这些案例只能证明一点：潘石屹是个营销天才。譬如他早期的商铺拍卖，2011年4月推行以网络销售为核心的营销体系改革等。他身上的商业味道是如此浓郁，以至于人们有时会怀疑，他的每一条微博都是策划遗留的晶体。

潘石屹一度成为娱乐新闻的头条，是因为他与张欣的婚姻。潘石屹和张欣1994年年初经人介绍相识，1994年年底结婚，随后共同创立SOHO中国的前身中鸿天房地产开发有限公司。“我们两个人的结合，是最不可想象的。”张欣对我说。潘、张有两个儿子。

潘、张反差是如此之大。潘石屹自嘲是个“土鳖”，生活、教育和创业都是在内地，做过公务员，闯过深圳，下过海南。而张欣则是个“海归”，随母赴港，14岁就做了纺织女工，后来读了剑桥大学发展经济学硕士，曾供职于巴林银行、旅行者集团、高盛投资集团等机构。以下两个传闻已被潘、张默认：婚后张欣做的第一件事是，把潘石屹衣柜里的衣服全部扔掉；有几次，两人的争吵是如此激烈，以至于张欣收拾好了行李，买好了机票，准备离开。

张欣曾经对我说：“我有一个梦想，总是希望中国的现代化能在我们这一代手上实现。”她和老潘还有另外一个未曾明言的梦想：SOHO中国基金会某一天在中国能有比尔及梅琳达·盖茨基金会那样的影响力。

据与张欣有过接触的知情人士说，张欣就像是个说中国话的外国人，完全是用典型西方的方式来与中国政府部门和客户打交道。深谙中国国情的人们私下里会说，两种不同的文化和思维体系难免会发生碰撞。所以，SOHO中国处理这些对外关系，离不开潘石屹。当然，公司的主要话语权似乎是由张欣主导，这与公司的股权安排并非没有关系。

外界都知道潘、张是中国地产界少有的几对夫妻搭档之一（其他有两三对夫妻搭档已经和平分手），“身家数百亿”，但很少有人知道，从股权结构来看，名为董事长的潘石屹更像是公司的一个高级打工者。

SOHO中国迷宫般的招股说明书显示，公司的控股股东Boyce及Capevale（BVI）原先分别由潘石屹及张欣全资持有。2005年11月14日，潘石屹将其于Boyce的全部股份赠予张欣。张欣则将其于Boyce和Capevale（BVI）的股份转让给了专为设立一个信托基金而注册的Capevale（Cayman），2005年11月25日，张欣将其全部股份授予这个信托基金。

SOHO中国在英属处女群岛注册了11家公司，全资、绝对控股或控投了内地9家有业务的公司。其招股说明书称，潘石屹仅持有SOHO中国附属子公司于中国内地的极少数股份，“潘先生于本公司股份中概无任何经济利益，而张女士不再是本公司股东”。但张欣是上述信托基金的唯一受益人。而该信托基金持有SOHO中国66.48%股份，因此可以说，张欣间接控股了SOHO中国。

这是一个饶有意味的股权安排。根据这种股权安排，从法律上来说，潘石屹、张欣均未直接持有SOHO中国的股份。所以，若是以SOHO中国的市值来计算其个人财富，他们确实没有资格登上内地的富豪榜。

潘石屹的故事如此漫长，但他所有的一切却植根并依赖于房地产的市场化。潘石屹是这样，易小迪也是如此。易小迪说，“阳光100一开始就是从市场中诞生与成长起来的。由于缺乏强大的资金背景与土地资源，我们的项目开发很早就养成了精耕细作的风格。”

我在整理写作附录中的地产大佬创业故事时发现，我所写的所有地产大佬，宋卫平、黄文仔、朱孟依、许家印、吴亚军、张力、李思廉，居然都是民营企业家。这再次证明，他们确实是市场化的产物。