约翰?芬尼现任工业地产公司主席。公司主营业务为民用及商用地产的开发、运营等，业务领域涉及住宅楼、办公楼、牧场、快餐店、便利店、加油站、农场、夜总会等多个方面，业务范围包含夏威夷、关岛和美国西部的大片区域。并且，他和他的合伙人罗伯特?W.普利还获得了汉堡王餐厅在夏威夷岛的专营权，在10年间开办了35家店面，并一次性将其售出，创了汉堡王历史上的先例。除此之外，约翰还是一名毕业于斯坦福法学院的律师，并曾经服役于美国海军陆战队。

我认识约翰有30多年了。我和他都曾经在海军陆战队服过役，并在夏威夷的同一支橄榄球队打过球。夏威夷的当地人都称呼他“汉堡王”，因为是他将这家连锁店开到了岛上。尽管他早已经把这家店转?出去了，人们还是习惯于称呼他“汉堡王”。这个名字对于他来说也是太合适不过了。他是通过连锁店扩张地产的无冕之王。

在我的第一本著作《富爸爸穷爸爸》当中，我写到过雷?克罗克。就是他打响了麦当劳的品牌，并将其打造成了一家巨无霸的企业。在那本书中，雷曾经问过得克萨斯州大学的一群学生：“我公司的业务是什么？”马上就有学生回答：“汉堡包生意！”雷摇了摇头，回答道：“答错了。我做的是房地产生意。”时值今日，麦当劳把持着世界上最昂贵的那些地段。雷的经营策略就是通过麦当劳的连锁店来实现房地产的投资。

夏威夷的“汉堡王”约翰用了同样的办法：通过其他业务达到购买房地产的目的。今天，我也在用同样的办法投资。我的公寓楼业务、健身俱乐部生意，还有商用写字楼的生意都在为我的房地产投资服务。通过经营购买房产，这是一条放之四海而皆准的投资之路。

——罗伯特?清崎

我一直对房地产的并购、经营和销售非常感兴趣。在我职业生涯的绝大部分时间里，我都在给人们提供建议和咨询，比如是否应该买下某处房产，是否应该将手中的房产卖出，手中的房产是应该继续持有并进行整修还是直接卖出。这也就是说，同时兼备律师和投资?双重身份的我，已经面对过无数次类似于“去还是留”的抉择。并且，每次选择都各不相同。我曾经开发并销售过办公楼和大大小小的住宅公寓楼，收购并运营过牧场和农场，开发并运营过仓库。同时，我还为其他房地产相关的业务进行过无数次的融资、开发和再融资。

然而，我的主要投资策略在过去的40多年间从未改变，即通过加盟全国范围的连锁店（快餐、便利店等）进行房地产的融资和开发。融资和开发的过程非常有意思，经营和销售的过程也同样充满乐趣。我就在过去的40年间运作了近100间店面的从购买到销售的全过程，我的足迹也因此覆盖了整个美国西部、关岛、夏威夷，还有俄罗斯。

我的法律背景曾经很多次在分析过程当中给了我很大的帮助。不过，我大多数关于交易的判断经验都来自于在夏威夷、关岛、内华达、科罗拉多和俄罗斯的真实投资经历。我的投资对象包括汉堡王、小卡尔餐厅、伊尔?保罗?洛克餐厅、赛百味三明治、Circle K便利店及76加油站。它们选址、融资、开发和运营的全过程我都参与其中，这一系列的经历使得我有机会与这些全国闻名的连锁企业进行直接而深入的交流。他们当中的大多数都运营得非常成功，但同时也有一些例外情况，我会在后面进行详述。在我经历的每一桩交易当中，交易之初的分析工作都为交易的成败奠定了基调。

在这一章当中，我会从最基本的原理讲起。我保证这些原理可以应用到你自己手头的房地产交易当中去。实际上，你我都知道，没有哪一桩生意是完美的。为了生意而头痛是经常的事儿，不过这辛苦的过程是每一个有志于成功的人都要经历的一道坎。所以，你要首先作好充分的面对困难的心理准备。我也会与你分享我自己遇到的一些大的失败。它们对于我来说都是非常重要的经验，每一次都像是给我上了难忘的一课。它们对你也会同样重要。因为这些代价惨重的失败大都源于交易初期分析工作的疏漏。

我想要给你灌输一个分析的基本理念，从而帮助你面对抉择的时候能够作出正确合理的判断。这些分析的基本理念和框架在经济低迷的时候尤其有用。不仅如此，你还会发现它们是经得起时间考验的。