金融是现代化的一种融资工具，欲求住房担当养老保障的功用，首先就需要动用金融保险这种构思精妙的手段，为家庭的养老事业服务。倒按揭在国外已经发展得如火如荼，其他金融手段参与以房养老事业也相继出现。本部分主要对这些运作方式予以揭示和介绍，以期推动我国的金融保险机构早日加入以房养老的队伍。

一、倒按揭养老

一位退休老人，除了拥有一套住房外，没有或缺乏其他养老金来源，可以选择将房子抵押给金融机构或其他专门机构，每月从该机构领取一定数额的生活费，用于晚年改善生活之需，在他去世后这套房子就归由该机构所有或处置，这是大家今天已熟知的倒按揭。倒按揭作为以房养老实施的典型方式，已受到了社会公众的异常青睐，并强烈地冲击着国人千百年来的养老观念，对此组织深入的分析研究，是非常必要的。

（一）倒按揭的提出

需要说明，日常谈到以房养老，进入大家视野的首先就是倒按揭这一舶来品，正式名称为反向抵押贷款，但如就此认为以房养老只是倒按揭这一种方式，则是个极大误读。难道以房养老就是“自古华山一条路”，除了倒按揭这种美国来的舶来品，就没有其他可行之路吗？显然不是这样。事实上，据我们的研究，以房养老是一种养老保障的新理念，倒按揭则只是以房养老理念下的一种具体操作工具。以房养老可以采取的方式很多，据我们大致归纳可包容20多种，并非只有倒按揭一条道，更非一定要将以房养老等同于倒按揭。

大家习惯于认为以房养老就只是倒按揭，同时附带谈到倒按揭实施的复杂性与难以操作性，最终结果就是以房养老看起来美好，用起来糟糕，实际上难以实施。曾经有位老年人向我提出这样的疑惑：“以房养老是大家热衷评论的热门话题，其中最为典型的倒按揭模式的推出，又由于种种条件限制，在短时期内难以顺利成行。我们年龄都很大了，可能等不到银行和保险公司推出这一金融保险产品了。在这种状况下，还有什么更好的养老模式，可以给我们大家做些介绍呢”？老大爷的话是对的，但在作出介绍之前，我们首先看看什么是倒按揭。

（二）什么是倒按揭

什么是倒按揭，不同资料文献的定义表述有所不同，但都可发现它是一种“帮助老年人在不出售住房的前提下，将房产价值转换成流动的现金，为老年人提供养老收入支持的金融工具”。老人参与倒按揭的结果是，在自己的晚年生活缺乏现金流入，生活陷入困顿，没有继承人或不想让子女继承自己房产的情况下，以自有产权的住房作为抵押，每月从相关机构获取一定数额的款项，来弥补日常养老金的不足。金融机构开办这项业务，解决这部分老人用死亡后的房产价值提前变现套现来养老，是很有价值的。

倒按揭业务的开办，主要用于有自有住房产权却缺乏养老金收入的老人，该老人有自己中意的住房，准备在该住房做长期居住养老到最终死亡，且并不准备从该住房中迁出。倒按揭得到的款项可以是一次性取得，也可以是按月或在一定信用额度内根据借款人的需要自由得到。倒按揭的一大好处是，在整个居住年限或者说老年人生存年限内无需还款，贷款到期则以出售住房的收入或直接以该住房资产还贷，包括本金和利息。贷款的特点是分期放贷，最后一次性收回。贷款本金和利息总额随时间延长、分期放贷而增长，自有资产减少。这种贷款之所以叫“倒按揭”或称名为“反向抵押贷款”，正在于它的现金流方向与传统抵押贷款相反，是以房产为抵押，借方（房主）从贷方（抵押贷款机构）取得现金，而非传统的住房贷款现金从房主流向银行等金融机构。

倒按揭最早源于荷兰，当时是荷兰政府为了解决住房问题而提出的一种措施。上世纪的80年代，美国出现了大量的“房子富翁、现金穷人”，于是倒按揭应运而生，为满足这些老年人用房子换钱养老，做出了大贡献，并逐渐成为老年住房所有者的绝佳金融产品。美国的住房和城市发展部(HUD)最早开办并大力支持了倒按揭业务，许多老年人用它补充社会保障、意外的医疗费用支付，改善家居生活，等等。使得美国成为倒按揭业务开展最成熟、最具代表性的国家。这个金融产品目前在英国、澳大利亚、法国、日本等发达国家已有了广泛开展，我国尚未引进类似业务，但相关的产品研发正在进行，预期不久的将来就会面向全社会正式推出。

倒按揭依据其可达到的目标而言，是一种带有社会福利保障色彩的商业经营行为。具体实践操作中，需要有商业性的严密精算和财务指标计量、价值确定、成本收益计算的经济分析。同时，依据本事项的特定养老目标而言，又附有浓郁的社会福利保障的色彩，是老年人将其拥有房产的全部价值，在自己有生之年做出的一种合理配置、有效分配的特殊制度安排。