（三）美国的倒按揭

美国的倒按揭发放对象，是62岁以上的老年人。发放的形式有：

1．联邦住房管理局有保险的住房倒按揭，这种贷款可以保障老年住户尽可能长时间地生活在自己的住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。这是美国联邦政府投保的很安全的计划，给参与贷款的老年人提供了有力的金融保障。

2．联邦住房管理局无保险的倒按揭，这种贷款有固定期限，用户须在约定期限内还贷。尚若贷款期限已到，而老人仍是精神奕奕时，也需要从抵押的住房中搬离，俗话称为“扫地出门”。目前，这种贷款已经因巨大的社会舆论压力而停止办理。

3．放贷者有保险的倒按揭，这种贷款由金融机构办理有关保险，贷款的对象资格不需要得到政府的认可，发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益，并要求住户至少保留住房资产的25%～30％作为偿还贷款的保证。

美国的倒按揭在经历了起初阶段的“有行无市”，“关注者众，参与者寡”的尴尬局面后，最近几年来是越来越受欢迎，每年几乎呈现为40%～70%的增幅。2000年即本世纪初期，每年新加入人员尚不足5000份，到2007年，这一数据即超出10万份大关。即使是在房价普遍下滑，金融危机急剧到来的2008年，仍然有11万名老年人踊跃加入倒按揭的队伍，较上一年仍有微弱增长。

倒按揭的房款给付额度，同房价、利率、老人寿命等因素有密切相关。年龄越大，存活余命一般而言就会越少，贷款期限也会相应短一些，每月能得到的现金就越多。同理，房价越高，对老年人的保障力度就越大，一套价值上百万元的住房，每期可以拿到的贷款肯定会大大超出价值仅有10余万元的住宅。利率的调整对此也有较大影响，低利率时代每期可以拿到的抵押房款，肯定会大于高利率时代，具体的款项给付需要经过细致复杂的计算过程才可以。利率、房价、预期寿命等又是会经常发生波动的，这就需要重新计算，经常调整每月给付的额度。

在美国的克里夫兰州，如果一名75岁的老人拥有一套价值25万元美金的住房，将这套住房实施反向抵押后，他每个月可以获得抵押款917美元；如果该老年人只有70岁，每个月就只能获得791美元；如是80岁的老年人参与这一业务，每月则可以获得1099美元。对哪些年龄大而又生活拮据的老人来说，倒按揭无疑是改变生活条件的最佳选择。

选择合适的倒按揭，能让老人得到更大的财务独立和生活保障。选择错误的贷款计划，则会让老人陷入财务危机。如选择了一项要求在特定时期还款的倒按揭（此类贷款被称为“固定期限”的倒按揭），必须确保在还款日有足够的钱来归还这笔贷款。否则，客户将不得不把房子提前卖掉来还债，使自己处于无家可归的地步。但如选择的是非固定期限的倒按揭，那就完全不需要为此发愁了，客户能够活到多久，寿险公司就会将款项向客户支付到多久。

倒按揭包括了若干种具体的实施模式，有终生养老金抵押贷款与一般倒按揭贷款多种，具体操作模式有所不同。老年人如选择终身年金支付的方式，就能保证老年人在整个有生之年内都能持续、等额地获得所需要的资金，无后顾之忧；如选择信用额度支付，只要总的信用额度未曾用完，就可以继续取得所需要的资金；如果选择一般的定期定额贷款，就需要事先预防好可能出现的长寿风险。如能制订出某种由国家、金融保险机构或其子女予以“兜底”的保障措施。只要借款人寿命能活得足够长时，不论采取哪种形式，从房屋抵押中所获得的价值，必将会超过房屋本身的价值。并非说抵押住宅的价值刚刚消耗完毕，就要将仍健康生存的老年人“扫地出门”，这是可以放心的。

（四）倒按揭的运营模式

倒按揭与其他以房养老的方式相比，更能满足老年人用房子养老的需要。在各类倒按揭贷款中，借款人需要贷款的时间长短是不确定的。其中，终身养老金抵押贷款的借款人，可以将房屋先送到保险公司保险，以期得到保险公司给付的终生养老金。保险公司每月拿出一定资金给保险人，同时扣除相应的利息费。当房屋出售时，售价首先用来偿还保险公司支付的养老金及其利息。如借款人去世，养老金即停止发放，房屋归保险公司所有。

从倒按揭的内涵中，我们可以很清楚地看到这种金融产品的运营方式，大致可表现为：

1．房子是住户最大的资产，房主在贷款之前，选择有一定资质的独立中介咨询机构咨询相关的信息，了解更多的倒按揭信息和相关资料，找到适合自己的贷款类型。

2．房主与商业银行或保险公司签订倒按揭协议，将自有房产抵押给银行或保险公司。协议中需要详细写明贷款的期间、利率、每期应支付款项、其他相关责任条款和违约处理方式等内容。