2．售房养老的特点

在售房养老模式之下，购房扶养机构与售房养老者之间，后者丧失了房屋的产权，仍保留对该房屋的使用权；前者得到了该房屋的产权，却不能马上获得该房屋的支配权利。该房屋出售产权的价款，正如房屋出售后使用权仍继续保留并长期居住外，也非一次性清算交付，而是由该特定机构在该成员退休尚可存活的年份里，每年按月份或季度分别向该成员支付作为其养老用资。待售房老人身故后，购房扶养机构得到该房屋的全部产权和使用权，再将该房屋对外出售或出租，用所得价款弥补长期来支付的购房用费。

售房养老并非我们的首创，国外已有这方面的较多先例。西方各国为构筑安全的养老保险体系，也设立了几种和售房养老类似的金融品种，如前面所说的倒按揭及终生养老年金抵押贷款等。笔者设计的售房养老模式，同上所述又有不同，它设计地更为科学，更有利于明确房屋购售双方，即被扶养方与扶养方的权责利机制，从而较好地保障了双方的利益关系，同时将政府、社会保障部门、房地产商、金融保险的各方面力量加入其间，以尽力促成本项事业的开展。但这一模式设计过于复杂，且一开始就表现为住房产权的出售，而非大家较为容易接受的产权抵押，则是一大缺陷。

目前，可供尝试的售房养老模式除如上所谈到的外，还可以依据购房扶养机构的不同，表现为如下三种模式：工作单位模式、保险公司模式和社区模式。

(三)售房养老的工作单位模式

这是工作单位作为雇员房屋出售的委托代理人，代理员工身故后的房屋处置权，将房屋的最终余值贴现到每个时期段，作为员工缴纳的养老保障金。这一建议的合理性在于，员工和单位之间的关联度相对银行要大得多，单位处于员工和银行的信息中介，对员工的家庭和睦状况、房屋的质量等方面的信息了解得更多一些，对员工的身体健康和寿命预期状况也会有较完整的把握，相对银行开办业务而言，可以抵消部分因信息不对称、逆向选择的风险。缺陷是机构专业理财，易于对业务开办有较为准确的预期和评价，从而更有利于贴现率的合理推算。

绍兴市某个单位的领导，现已退休在家养老，作为单位领导，住房方面自然有着较好照顾，现有100余平米的住房一套，产权完全归属个人自由支配。某日该领导想到这套住宅的市价已达到百余万，儿女又都有自己的住宅，经济状况比自己是有过之而无不及，对继承房产的兴趣不大，自己的退休养老金要维持日常生活是足够了，但要应对某些特殊情形的发生仍是捉襟见肘，故此向单位提出，希望将自己的这套住房按售房养老的办法套换资金用于养老。具体做法是单位在自己生前按月补贴相当的房款，待自己死亡后再将住房交回单位。

这个设想应当是相当不错的。个人的养老金从此变得相对宽裕，足可应对一切可能发生的费用开销；单位也可以将已经售出的住房资源重新收回，在引进人才时解决住房的过渡问题。但这一方式也存在着某些问题，如单位和银行各自承担的权益和风险的边界较难确定，且这一方案的实施对健全既有的社会保障体系有一定的要求，需要建立一整套较为完善的制度和衡量标准。如身体状况的量化考核、房屋价值的考核体系和评价、个人信用和单位信用的评级等，显然是一般的工作单位难以承担也不乐意承担的。

(四)售房养老的社区模式

售房养老的社区模式是，以社区或相应的团体为单位实施该项售房养老计划，将售房养老与社区服务体系和住房养老保障体系相连接。该设想的好处在于社区生活、社区文化、人际交往和生活节奏等方面存在一致性，在售房养老的实施过程中，比较容易统一运营的标准和模式。

社区模式存在很大问题：一是社区是个相对松散的组织体系，对内部成员的约束力不够，在监督和审查过程中会存在一定困难；二是社区是非营利性组织，售房养老所需要的资金补贴从何处获得？是社区成员自己缴纳，还是作为一项社会福利事业实施？或以社区为代理单位，通过多元化渠道获得资金；三是具体的实施模式是慈善性质还是商业性质，或是作为第三产业的一项新服务业务？是较难判明的。

这里有一种可资建议的模式，是以社区为单位与房地产公司、养老机构或其他外部力量组成一个联合体，由联合体担负相关的一切事宜。具体分工是：老年住户将住房作为其入住养老院、使用养老设施、享受养老福利的资本；社区则负责同养老机构、保险公司等负责联络；养老机构担负老人养老入住的任务；保险公司则承担老人入住养老机构的一切用费；房地产公司享有住房的处置权、二手房交易业务的开展等。这种方式节约了社会投向住房业务的资源，增加了信贷、金融及中介业务的范围和规模，保障老年人晚年生活的幸福安康，对社会产业结构的调整也会起到积极作用。

北京有个62岁的宋女士，当听到人世间还有售房养老这样的好事时，就到处打听已开办了售房养老业务的社区。但她的需求并非随时领取抵押款项作为养老金，而是期望手中的钱财增加后，有人能陪她说说话，不让她感到过于孤独。宋女士在距离市区较远的北五环附近拥有一套面积150平米的住房，房屋九成新，经评估房屋现价200余万元。按技术推算，宋女士如果将房屋抵押给保险公司，每个月能得到8000多元的保险金。宋女士的女儿在国外生活，她自己的退休收入加上女儿给付的赡养费已超过了4000元。从经济角度上，以房养老对宋女士并没有特别的吸引力。宋女士说，她离异多年，是自己一手抚养女儿长大的。女儿婚后和女婿一起到国外生活，她的生活一下子没了重心。这两年她也雇过保姆和她做伴，但多年的独身生活让她难以接受和保姆一起过日子，况且她觉得自己目前年纪还不算很大，雇个保姆反而感觉别扭。宋女士的愿望和实践中的以房养老，存在着某些误差。