正文

8.售房养老(3)

未来靠啥养老 作者:柴效武


(五)售房养老的保险公司模式

售房养老是否可以放在保险业务范围内展开?从现象上看,保险公司的正常业务和售房养老业务在资金链上呈现相反方向,保险公司是顺着寿命的时间链收取固定的现金,然后在一定期限后逆向返还,业务利润率来自正向时间段内收取的资金,在资本市场上操作所获得的收益。从这个角度上讲,售房养老的资金流与此模式相当接近:60岁之前,买房人通过按揭交付获得房屋的使用权;60岁之后,通过出售房屋的所有权获得逆向的现金收益。唯一的不同是,房屋是固定资产,并且在使用权一直停留在屋主手中时,保险公司无法获得房屋的全部处置权。因此,房屋本身的操作很难给保险公司带来足够的现金流,保证收益的唯一可能在于房价上涨和土地增值。这是无法由保险公司自己掌控和操作的,并且无法做到精确预期。按照正常商业模式运作的保险公司,很难承担这项业务,这就需要来点反向思维,比如倒按揭等。

售房养老的寿险模式同前面谈到的倒按揭,操作上大致相同,只是在某些细节上有不同之处,前者为出售房产,后者则为抵押房产。我国最有可能实现的以房养老模式不是将房屋抵押给社区,让非经济组织的社区成为法律关系中的一方,而是由保险公司成为本项业务开办的积极介入者,投保人可以用居住房屋的产权作抵押,按月从保险公司领取现金直到身故。它实际上是一个保险产品。

如上数种售房养老的模式丰富了房产养老的内容,增加了大家的可选择性。尽管这些模式还存有种种缺陷,但作为一种现象和可选择方案来提出,还是有其积极价值的。

含义:老年人将住房的产权出售给某特设机构,使用支配权仍继续保留直到身故为止,售房款项也在整个存活其间由机构按期给付作为养老金使用。老人去世或搬离该住房后将住房是用支配权完全交付对方机构。

优点:是老年人以房养老的一种好办法,既提前得到住房的价值贴现弥补养老金的不足,又不丧失对住房的继续居住权,晚年正常生活不会受到任何影响。

缺陷:业务开办伊始就涉及到老年人的住房产权出售,容易使众多老年人望而却步,中途如有它故难以补正,计算款项给付较为复杂。

时代背景:今日家庭已经拥有了较多的房产,售房养老有了较为雄厚的物质基础。

要求:机构开办相关业务,国家出台相关优惠政策,老百姓确立新型养老理念。

适用范围:“房产富人,现金穷人”的老年人运用住房价值,尤其是自己身故后仍旧遗留住房价值的提前变现,较好地养度自己的晚年。


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