正文

17.投房养老(4)

未来靠啥养老 作者:柴效武


(6)售后返租。此种销售方式是,购房者买下住房后,再将住房返租给房产商,租价和租期由双方议定,购房者也可以选择分期付款,此种方式较适合于投资者。

(7)以租代售。有意购房的客户先租住,按月交租金,等租金总额达到当初议定的房屋总价(连本带息)时,房屋产权归该客户所有。这种销售方式对房产商不利,但市场承载面却极其广泛。客户购买房屋一定时期后,如对该住房不够满意时,房产商保证按原价甚至原价加利息回购。

(8)回报销售。购房客户须支付部分房款(一般是30%),但暂不入住,一定期限后(一般是7~10年),此房产归客户所有,等于是房产商用70%的房款回购前10年的房屋使用权,或者等于是自己用30%的款项付出,等待7-10年后得到100%的回报。此种销售方式对那些具有较充实的储蓄而又希望能保值的人,具有很大的吸引力。

3.租房养老的秘诀

购买第二套住房用于出租,借以实现以房养老,是大家推崇的。以租养房的优势在于:一是房地产租赁具有保值增值及投资收益率高的特点,房价上涨,房屋租金自然随着攀比上升,若将其出租,按当前的市场租金水平,收益率肯定高于贷款利率;二是房地产租赁具有收入稳定性与灵活性兼顾的特点;三是房地产作为一种投资属于永久性物品,除因较大灾害外,不会受到损害,不会丢失,是一种不需要保险箱保管的财富。

租房养老时,需要注意如下事项:

(1)环境高雅易出租。租住公寓的人多半不喜欢人流太多的大社区。小社区较易营造相对安静的小环境,绿化、园艺也容易形成一定的风格和特色。服务对象的总数相对较小,物业管理容易提高办事效率。从出租的竞争压力看,小社区供房数量有限,更易达到较高的出租率。

(2)“看人下菜碟”。不管项目怎么做广告,一定要考虑未来客户会不会来这里找住房,愿不愿在这儿住。这一点可从周边已投入使用项目出租的状况作判断。虽然单个项目的社区不能太大,但外围一定要有档次相当的楼盘已经在出租,这样才有可能凝聚人气,从而招徕更多的租客。

(3)精算收益。以房养房除每月要支付固定的物业管理费外,贷款利息也是笔固定支出,租金收入则不大固定,这就需要对租房的收益和成本费用详细核算,同时留有一定的余地。

(4)看清风险。以租养房的风险,在于所购房屋出租时会有一个“空置期”,即从买下后到出租的那段时间。即使是已出租的房子也可能会中途“断档”,这就需要投资者有周密的考虑,并预留部分资金足够渡过这样的“风险期”,切不可满打满算,将自己搞得太被动。

(5)投资小房。与其他资产相比,房产的流动性不占优势,地点好、户型小的房产或多或少可弥补房产投资变现慢的劣势,养老房对这一点的要求尤其重要。退休生活的第一条金钱法则是现金至上,年纪越大需要准备的流动资金就越多。

(6)便于管理。为养老做房产投资,选择时应把目光放得长远一点,尤其要注意老年后便于对出租房的管理。出租过房产的人都有深入体会,管理出租房并不是一件轻松的事情,除了定期催收租金,房屋的水电气等费用的交收都可能要劳驾督促。有时还需要分出不少精力应付房内设备修理和房客需要。如果不想被这些琐事太多地打扰养老生活,最好是把投资房选择在离自己住所较近的区域,节省管理出租房的时间,也可以支付一定费用委托牢靠的中介公司帮忙管理。

4.出租还是出售

随着不动产投资越来越成为一种时尚,普通老百姓手中的房子也越来越多。除自己正常居住生活外,还有了闲房可用作出租或出售。具体是出租好还是出售好呢?各家各户意见不一,可根据如下三方面的比较来查看自己的真正需求,最终为自己的房子找到合适的理财方式。

(1)资金需求比较:①将手里房子用于出售,往往是需要一次性获得大笔资金,如孩子出国留学、买新房、买新车等,这时将手里的闲房用于出售比较合适;②将房子用于出租,一般是需要获得长期稳定的现金收入,每笔现金的数量要求不大,如老两口退休养老、孩子上大学的生活费、归还新房月供等,这时手里的房子用来出租比较合适。

(2)打理时间比较:①出租房屋,业主要考虑寻找租户、房屋装修、出租后定期收租、定期查看房屋情况、办理租赁证、缴纳相关税费、承担相应责任等,常年需要花费大量的精力与时间。如没有太多时间和精力,又不想出售房屋,可选择“房屋管家”业务,将房子全权委托给“我爱我家”等大型中介公司帮助打理一切繁杂事务,业主只需在家坐享收益即可。②出售房屋。业主在前期办理过户手续等问题上,需要投入一定的时间和精力,但如委托大型中介来做,可以省时、省力、省心完成交易,出售后就无需再为已卖出的房屋操心。

(3)资产收益比较:选择出售可一次性获得一大笔现金,投资股票、债券等,需要考虑这笔投资的收益率将会达到多大,是否能相当于房价的上涨;若选择出租,可以得到两笔收入,一是每期的租金收入,要扣除房屋的折旧费、住房打理成本和相关的税金;二是住房随着时间推移而发生的增值收益。最终结果的优劣,是比较若干年后出租与出售再投资后的资产总值。


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