5．购房还是租房

自己无房居住时可作出的选择是：①贷款+自有资金首付款购房居住；②不购房租房居住，自有资金则存储银行。前者要交付贷款利息或减少存款收益，但可以享有住房增值的收益；后者则要交付房租，且不可能享有住房增值收益。这就需要将“贷款利率和租金率+房价增值率”两者相对比，分析何种方式更为合算。

某住宅现价40万元，预期5年后该住宅虽老旧了5岁，但房价仍可升值到60万元。投资收益率是40万元×（1+X%）5=60万元，解方程得x=9%。若用惯用的单利计算法，则投资收益率x为40万元×（1+x%×5）=60 万元，x为10%。如将40万元现金储蓄到银行或购买国债，能否在5年内达到同样结果呢？显然是不可能的。1988年和1993～1996年的存款利率远远超出10%，储蓄似乎是合算的，其实则大不然，房产是实物资产，在通货膨胀的状况下，房价水涨船高，可以规避通货膨胀的风险。

（四）投资房产的获益

1．投资房产的获益

房产投资的有利因素较多，一是有强制储蓄的功能，一旦申办了按揭，每月必须支付一定的按揭款；二是能规避汇率变动带来的风险；三是房产可作为个人养老金的补充，年轻时用结余的金钱置房，年老时靠经营房产如出租、出售、抵押或反向抵押等多种形式，补充养老金的不足。

投资房产还有个好处是，无论发生自然灾害还是战争动乱，第一跌的是股票，第二跌的是货币，第三才是房产。灾害或战争结束后，如“二战”后的复兴期，最快复苏的是房地产。房产比存款、现金、首饰等物品更易于保管，既不怕偷抢、不怕遗失、不怕被冒认出售，不小心遗失了房产证还可以补领，房产本身并没有任何损失。从长远来看，房产投资是一种积极有效的理财方式。

2．投资房产的获益衡量

房价呈现持续上涨的状况下，人们在自己的住所之外，再购买第二套或更多套住宅，就可以名正言顺地将其称为房产投资。房产的价值显示了个人占有的财富；房价的不断升值则显示了个人占有财富的持续增长。投资者还可以通过转让或租赁获得短期收入，并寄希望于房产的长期增值。

（1）自有资金购房和负债购房

购房包括自有资金购房和负债购房。通常情况下都是用自有资金做首付款，不足款项再申请按揭贷款，是自有资金（约20%～30%）和负债资金（约70%～80%）两者的结合体。自有资金若不用来买房，通常只是储蓄存款或购买国债，利率收益仅以3%计算，是很低的。若全是负债购房，贷款利率依目前之行情，大致为5%～6%，比储蓄利率约高出1倍。若考虑房价上涨一般要远远超出贷款利率。故此，可得出结论是，将大笔钱财存储于银行或购买国债，远不如购买住宅作投资，收益更高也更为牢靠。购买住房还可将该住房自行居住或出租于他人，又可得到一笔租金收益或减少数额不菲的房租，则购买住房显得更为合算。

贷款购房时，要依据贷款利率计算每期需要额外交付的贷款利息，贷款本金的偿还则变现为已购买到手的等值住房资产。这里需要计算的是：贷款利率、房价上涨率和租金率的对比（租金率即房屋总价与每期可得租金收益之比）。如某套住房的按揭贷款利率为5%，房价每年上涨率为4%，租金率每年为3%，后两者相加之和为7%，大于前者的5%，故这个贷款购房是合算的。若贷款利率很高，房价又多年没有上涨或还有下跌，住房也常常不能租得出去，贷款购房就很不合算了。

（2）投资购房的考虑事项

居民购入第二套住宅作投资房使用，每月收取租金用来支付按揭购房的月付款项，但投资购房是否合算，需要考虑如下事项：①每月可收取的租金为若干，大致相当于该住房的总价款、面积、功能、坐落地段、朝向、周边环境等若干因素，再考虑当时期房租的普遍水平及租房市场的供求关系等；②按揭购房的每月付款，则取决于该住房的总价款、首期付款、按揭期数、利率、付本付息方式等因素。

（3）购房收益的表现形式

购房收益的形式可表现为：①住房出租每期可得到的租金收益，或购房自己居住时可减少的房租支出，两种情形下的租金收益或支出应是等价的。同样的钱财用来买房，买到房马上就可以住进去，省得再花费不菲的租金，也可以称为投资收益。②购买房屋在未来期间可能发生的价值增值。房价随着时间推移在不断的增值中，而非像普通资产那样因使用毁损发生折旧。这笔价值增值在一般情形下，应远远超出银行利率的增长。前者的租金收益固然可观，后者的增值收益应更高一筹。故此，第二套住房或出租或闲置空关，静待将来的价位提升后，再重新出售以赚取差价收益。