老人用钱买房入住后，又可以在自己的有生之年里得到购房款的逐笔返还，作为养老金使用，使得同样的一笔钱财实现养老、居住两不误。这就是北京太阳城老年房产项目的“投资还本入住”模式。

（一）投资返本入住模式的介绍

北京市以兴建老年住宅而闻名的小汤山“太阳城”房产项目，于2002年推出一项“投资返本入住”的营销方式，限定年龄为60岁以上的健康老人有入住资格，且入住期间房主不得变换。具体做法为：老人入住时应一次性支付100%的房款。自入住的第2个月到第20年止，开发商按入住公寓的全部房款，计算每个月应向住户平均返还的入住本金。若某房主不到20年就不幸去世，开发商将于房主去世时，一次性偿还老人应付未付的剩余房款。如果老人健康长寿，在“太阳城”生活超出20年，则超出年份不再支付入住房款，可终身免费居住。不论老人于20年内是何时死亡，只要房产商返还了全部房款，该住房的支配权即归由房产商再做其他安排。

在这种投资返本入住的状况下，通常表现为富裕的老人为寻求晚年的幸福生活，拿出多年来积蓄的款项，为自己寻找一个合适居住的生活环境；还表现为富有而又孝敬父母的儿女们，拿出一笔款项为老人晚年入住新房创造条件，让老人们有良好的居住环境用于养老。当然，能够拿出巨资为父母购买新房的儿女，应当是“财商”和“情商”俱佳，既拥有相当的经济实力，能够拿出一大笔款项，也乐意拿出一大笔款项为父母买房。房产公司每期向老人返还的款项，又正好用做老人日常养老生活的用资。居民支出若干款项投资住房并入住后，又能在未来的若干年内分期全部收回，每年收回的款项又可用做当年的养老，使得同一笔资金实现养老、居住两不误。本模式的缺陷是事先必须拿出大笔现款来购买住房，这显然不是一般经济状况的家庭所能做到。

推出返本入住促销策略的太阳城，还规定了这一销售模式的具体条款，买房者只能是60岁以上的老人，该项目开发商认为，这种做法“不仅使老人老有所养，还能给子孙遗留现金财产，只许以老人名义购买，是想让这种带有公益性质的投资方式不会流于形式。”看来，这家开发商的养老牌是打定了。

（二）投资返本入住模式的特性

“投资返本入住”的模式，鉴于它只是对住户的住房使用权的长期有偿转让，而非产权交易，是很难将其称之为售房的。住户付出大笔款项，所获得的只是住房的长期使用权而非产权。

返本出让模式在某种情况下相当于“售后回租”，但同“售后回租”的正常运行模式有一些差异。这是房产商将住房产权出让给住户后，又重新融资租赁，即每年向住户交付租金的形式，将住房产权重新收回。这笔租金正好相当于房屋的出让价款，当租金全部支付完毕后，就可以重新将该套住房收回。整个租期的使用权是由住户享有而非房产商享有。

投资返本入住模式也不同于长期租赁。后者是住户长期租住房屋并于租期内按期交付租金。投资返本入住则是住户将相当于房款的一笔钱，一次性提前交付于房产商，以取得对住房的长时期的使用权。房产商再于整个20年使用期内，将这笔房款分期向住户如数返还。

投资返本入住同房屋出典也有一定的差异。房屋出典模式下，是住户向房产商一次性交付相当于售房款的一笔价款，取得该住房的使用权。使用期相当于整个典期，典期期满则由住户交还房屋，房产商返还住户的全部典价款。这种典金的整体交付与整笔返还，相当于住户向房产商的一笔整存整取储蓄，而住户在典期内长期居住该房屋，正相当于房产商向住户交付的利息。

总之，这一模式是一种较为特殊的交易安排。对房产商而言，是谓住户投资入住，公司返本并回收住房；对老人而言，则是花钱购买晚年居住新房的权利和生活环境改善的资格。

（三）投资返本入住模式的运作

投资返本入住模式同现行金融政策并无冲突，政策法规是允许的。这一模式适合有较雄厚资金的老人运用。大家用钱买房，用每年还本的款项做日常使用开销，死亡后该住房产权及使用权都完全归由房产商所有。老年人手中有较多资金时，选择这一模式，比将钱财存储银行更为合算，且用同一笔钱做了居住、养老生活补贴的两件大事。

在这种模式下，开发商可尽早将开发住宅的款项拿到手，并将该套住宅做长期规划处置。但期后长期的房款返还，始终是开发商的极大压力，如开发商的资金链条中断，利益就会受到很大损失，被迫同老年住户办理最终结算，如停止房款返还，承认住户拥有房屋的产权等。这时开发商已经对住户返还的款项如何处理，收回或不予收回，产权如何分割等颇为麻烦。开发商做此种事项，除吸引眼球、促使房产的整体出售等，并不很合算。

该项目开发商坦言，一套房子按全款50万计算，太阳城总共拿出50套推行返本入住，将会筹集到2500万元，这2500万分成240个月返还给买房的老人，每月仅需付出10万多元，这笔钱对一个30万平米的房地产项目来说微不足道，但如开发商从银行贷款2500万元的话，按照现行的利率计算，20年内开发商每月偿还银行的借款就达14万元左右，这还不算还贷款本金。