金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值，对房地产信贷意愿不足。房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，一些房地产开发企业面临生存问题。

上海作为中国最重要的经济中心之一，房地产市场的走势具有较强的代表性。上海房地产企业获得银行贷款的能力在下降，如表1.2所示。表1.2上海中资银行本外币商业性房地产贷款情况

(2008年1～12月)（单位：亿元）

贷款类别报告期余额比同期增减比年初房地产贷款5504.367.28391.06个人购房贷款3144.691.7855.05住房贷款2915.481.9455.56房地产开发贷款2001.66-0.1614房地产开发贷款1489.29-2.5915.31地产开发贷款512.377.65-1.31政府土地储备机构贷款458.811.7410.51

实际上，无论是上海还是全国其他地区，房地产市场频繁出现“退地”和“土地流拍”的现象，其根本原因无非是两个，其一是开发商对市场走势持有悲观的判断，不愿意在市场调整当口去冒险投资；其二是开发商没有财力去拿地或保有土地的使用权，客观存在的资金短缺让这些企业面对市场毫无办法。

D.市场状况急剧变化

2009年3月，中国楼市迎来了一个量价齐涨的“小阳春”，包括北京、上海、深圳在内的房地产一线城市成交量剧增，成交价格更是开始上涨。原本传统的淡季变成了地产黄金时节。随着一线城市成交量、成交价的不断走高，二三线城市也迎来了一轮上涨高峰。

. 成交量在危机中急剧下行然后全面上扬

国家统计局公布数据显示，2008年1～12月，全国商品房销售面积为6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24 071亿元，同比下降19.5%；商品住宅销售额下降20.1%。而后是2009年整年的市场喷发。

图1.11是1999～2009年全国住宅销售面积和销售额的情况。

图1.12是1999～2009年全国住宅销售面积和销售额的增长率情况。

图1.111999～2009年全国住宅销售面积和销售额图1.121999～2009年全国住宅销售面积和销售额增长率. 十二个重点城市住宅价格指数在危机中短暂下行然后全面上扬

图1.13显示的是十二个重点城市住宅指数的走势。

图1.13十二个重点城市住宅指数的走势

. 二手房价格指数回升更加显著

二手房价格指数回升，北京、深圳、广州等多个城市超过20%。

图1.14是主要城市二手房价格指数的走势。

图1.14主要城市二手房价格指数走势

数据来源：中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统。

. 国房景气指数的过山车行情

2008年12月份的景气指数数据为96.46，这是该指数连续12个月下降，说明房地产开发已经进入历史低潮期，企业投资信心和动力严重不足，如图1.15所示。

图1.15全国房地产开发景气指数趋势图

. 房地产投资的悬崖和爬坡行情

1999～2009年全国房地产和住宅开发投资及增长率如图1.16所示。

图1.161999～2009年房地产和住宅开发投资及其增长率