A.外资有计划撤离,市场信心不足

受美国次贷危机影响，华尔街大批投资银行或倒闭，或被托管，与此相关的外资机构在2008年9月份前后抛售上海高档物业的消息不断出现在媒体上。

2009年新年伊始，外资又掀起一股抛售物业套现离场的小高潮。澳大利亚最大投资银行麦格理集团正以3亿元的标价为旗下上海城市公寓酒店找买家，这一报价较3年前该公司的买入价4亿元下调了25%。另一个案例是李嘉诚旗下和黄集团抛售上海古北地区黄金城道的商铺。受经济局势影响，和记黄埔不得不将黄金城道上位置最好的2万多平方米御翠豪庭商铺低价甩卖，据悉此次推出40个铺位共2万多平方米，均价10万元/平方米。第三例是李嘉诚旗下长江实业开发的位于浦东花木板块的御翠园别墅项目中8栋商业别墅，近日以5.35万～7.5万元/平方米的价格抛售，并计划将小区会所一并出售。

外资出售在中国的房产物业主要基于以下三个原因：

一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重，流动性出现问题，需要从亚太等区域回收资金。

二是中国房地产市场出现调整，销量明显下降，部分区域价格出现一定幅度下跌，各方对后市的看法分歧严重。

三是人民币对美元升值放缓。

2008年3月份公布的《流动性过剩与中国房地产宏观调控研究》指出，外资占中国房地产总投资比例不到2%，考虑到外资持有的主要是商业地产和高档楼盘，而且接手的也是外资，因此出售行为对整体交易量影响有限，更多体现在心理层面。

表1.1列出了外资机构在上海抛售高端物业的基本情况。表1.1外资机构在上海抛售高端物业基本情况

物业名称类型位置开发商持有方建筑面积/m2成交价格备注漕河景苑小高层、高层、叠加、联排住宅徐汇区康健路58弄上海汇成房产经营公司花旗银行总12.5万收购1.68万收购价13500元/平方米；

现价26000元/平方米2006年12月花旗银行属下基金2.3亿元整体收购2幢楼福海商厦(盛邦国际广场)办公商业虹口区四川北路1318号福海房地产发展有限公司雷曼兄弟568594.16亿元深圳工行(该大厦为工行不良资产)（续）物业名称类型位置开发商持有方建筑面积/m2成交价格备注上海商城办公商业静安区南京西路1376号上海商城有限公司美国国际集团1850001990年AIG自己投资兴建茂行世纪公园(陆家嘴中央公寓的4幢楼)服务式住宅公寓浦东新区东绣路99号上海陆家嘴联合房地产有限公司摩根士丹利4.93万(收购的部分)7.02亿元2006年4～5月整体现金收购4幢新盘华山夏都服务式公寓长宁区幸福路211号上海业丰置业有限公司摩根士丹利2.9万7.58亿元2006年6月现金收购新盘锦麟天地酒店式公寓、住宅、商业兴业路168弄上海华丽房地产发展有限公司摩根士丹利上海永业集团18538（酒店式公寓）、1300（俱乐部）、50个停车位900万美元2003年7月，以参股10%开发酒店式服务公寓

B.失业和减薪大量出现影响购房

宏观经济受世界金融危机影响出现了减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。

图1.10是社会需求指数与社会收入指数的变化情况。

图1.10社会需求指数与社会收入指数的变化

C.金融紧缩压制房地产企业融资