2008年11月12日牛刀先生大作《上海房价将以20%的降幅领跌一线城市》赫然跃入眼帘。我想是两个原因吸引我阅读此文，首先是该文谈论的是上海房价，我本人和我的公司都在上海，再就是20%这个不容置疑的数字。不过阅读之后，立刻有不可抑制的冲动要就文中相关观点，与牛刀先生商榷一番。

商榷的前提：从文中得知，谈论上海房价是牛刀先生的第一次，并且是应诸多网友的要求，也是对谈论一个城市房价走势应该具备的条件和慎重态度作了充分说明：“要真正评论一个城市的房价，必须对这个城市有足够的了解，包括宏观经济、楼市规模、居民购买力、楼市历史沿革、社会状态、居住文化等。”

在这样的说明之后，牛刀先生进一步交代：“我本人只是在上海的时间多一点而已，其实常年在北京、深圳等地穿梭。”

不常在上海的牛刀先生做出“上海房价领跌一线城市”的结论是和三地朋友侃大山侃来的：“这三个城市都有许多朋友，闲暇之时，经常聚在一起谈房论市，犹如武林华山论剑，因此我取其精华，去其糟粕，从一个视角来谈谈上海。当然，不谈不知道，一谈吓一跳，横论竖比，上海房价走向让人心凉一截……”

既然有这个前提，笔者当然不会再从数据和论证等方面和牛刀先生探讨，仅就文论文，就观点论观点，牛刀先生从和朋友侃的角度出发，笔者从自己从事职业第一线的角度出发。

为什么上海房价一直比较坚挺

“从一线城市来讲，房价的上涨都是相似的，而下降却各有各的不同。上海有三个方面和一线其他城市相似，有两个方面不同。三个相似的方面是，一是产业资本大量流入楼市，推高了房价，和珠三角一样，许多中小企业把流动资金用来炒楼；二是热钱活动猖獗，这方面上海比北京、深圳、广州更厉害；三是长三角购买力涌入上海，也就是异地投资炒楼活动规模庞大。”

按照牛刀先生的观点，上海以及一线城市房价上涨的原因，虽然有三个方面，但可以概括为一个字：炒。

固然，在前期房价加速上涨的过程中，投机炒作是非常重要的原因之一。但在谈论房价上涨时如果忽视强大的刚性需求和供给相对不足的供求失衡，忽视供给结构不合理，忽视房价高企与居民收入脱节等基本事实，即使不说不科学，起码是可以说很不全面。

况且，即便是在牛刀先生谈论的三个方面里，很多内容也值得商榷，比如产业资本的概念、热钱的概念，尤其是第三点，说长三角的购买力涌入上海是推高上海房价的一个方面，笔者以为也不准确。实际上有数据显示，上海的市外购买需求占到总需求的50%以上，这一数据，北京是35%，范围决不限于长三角，而是覆盖整个中国的。

此番房价回调的原因

按照牛刀先生文中观点，“产业资本和国际热钱陆续退出楼市，形成了楼市资金的大量失血”，由此“不动产价值开始重估，房价不断回归理性”。

虽然牛刀先生文中也提及2007年“9?27新政”（对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1?1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%）和2008年美国金融危机，不过一笔带过，显然牛刀先生并不认为这也是导致此番房价调整的重要原因。我说房价近年来快速上涨的推手是经济结构失衡使产业资本（主要指国内）进入楼市、人民币升值和通货膨胀以及由此而引发国外的产业和金融资本进入、开发商捂盘和投机炒作。