今天的中国，高房价已经成为最大的社会问题，房子情结像魔咒一样侵蚀着都市人的思想。人们在谈到房地产时，用的最多的词汇竟然是: 贪婪、暴利、疯狂、潜规则、扭曲、背离、愤怒、腐败……

我们似乎又回到了鲁迅先生在《灯下漫笔》中描绘的那个奴性十足的时代，只不过这是一个“房吃人”的时代。我们中的很多人极容易变成房子的奴隶，而且成为奴隶之后还万分欢喜；更有甚者，我们中的许多人是希望变成房奴而不能。有房子，这已经成为当今都市女性择偶的第一条件，而房奴、蚁族、蜗居成了当代城市年轻人的主要生活方式。对于那些希望通过拥有房产来获取城市社会身份认同的年轻人而言，房子成为最难以逾越的荆棘屏障。

在房地产的另一面，房子俨然成了与股票、黄金一样的投资品，逐步成为富人间转移财富的豪华游戏……如今，在北京、上海这样的一线城市里，房地产无可争议地处在一个由不断膨胀的泡沫堆砌的市场中，这里已经成了投资者的乐园，开发商、政府、热钱、基金你来我往，无不踊跃。

这场房地产泡沫，由中央政府、地方政府、利益集团和低收入居民之间的多方利益博弈推动，在这场围绕房子的博弈中明显形成了截然对立的两方阵营: 一方是中央政府和社会大众，而另一方阵营，不光有炒房客、炒房团、开发商，还有银行、热钱和地方政府。

代序表面上看，我们的房地产市场是一个自由市场，高房价是由供需关系不均衡造成的。可事实上房价畸高、调控失效的背后是由一些不太正常的原因造成的，深层次的原因包括保障性住房缺失、开放型房地产金融体系、房屋持有成本低以及垄断性的卖地体制等。因此，我们的房地产市场的问题实际上要比我国香港地区以及日本、美国、英国等国家的问题复杂得多。从这个角度讲，理解中国房地产的本质，就是理解中国经济的本质。

深入剖析造成中国房地产上述怪现状的根源，可以找出的原因至少有以下五点。

原因一: 重视商品房建设而忽略保障性住房建设，使得“民生”让位于“增长”。

1998年，我国取消了以实物分房为主的住房体制，开始“以经济适用房为主体、商品房为补充”的房改，拉开了中国房地产市场化的序幕。2003年8月31日，国务院18号文首次明确“以商品房为主的”房地产行业成为国民经济的支柱产业。

当我们重新反思自1998年以来的房地产发展道路，可以清楚地发现，正是在“民生让位于增长”这样的大背景，使得我们的城市化走上了一条非常危险的单行道。重视发展商品房而忽略保障房建设，使得房地产成为中国经济增长的重要动力来源，其较长的产业链更是带动了相关产业的发展。但这些政策在提高城市住房自有率的同时，忽略了保障性住房建设，使得绝大多数低收入者无力承担高昂的商品房价格，城市的新进入者已经不可能成为买房的主力，不仅仅是农民工，就连大学生也不得不进入城中村。

原因二: 房地产开发的“香港模式”畸形发展，期房销售制度加剧了行业暴利。

房地产开发领域有两种模式: 香港模式和美国模式。香港模式的核心在于，楼盘以项目开发为组织形式，在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产商独立完成。而美国模式则完全不同，整个开发的每个环节完全由独立的机构运行，投资人通常是非常有经验的房地产基金、退休基金或者退伍军人基金，房屋建造则是由专门的建筑商完成，物业管理则由专门的物业公司来完成。

国内的房地产开发则完全借鉴了香港模式，在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产商独立完成。从本质上说，我国的房地产行业是一个特殊的行业，既不是建筑业，也不是贸易业，仅仅是建筑业的中间商。但就是这样一个国外的微利行业，在我们国内竟然成了暴利行业，甚至一度成为国家的支柱行业。因此，我们认真分析会发现，房地产开发的香港模式是国内房地产行业暴利的根源。

原因三: 以抵押贷款为基础的开放型住房金融体系，使得住房杠杆化进一步增大。

住房金融体系按照资金运行方式可以划分为两种: 开放型和内生型。内生型的住房金融体系房价涨幅有限，但相应的GDP增速也相对缓慢；相反，以抵押贷款为主的开放型住房金融体系，使得房子在金融系统的帮助下放大了杠杆功能，这在很大程度上刺激了经济的增长，但却不可避免地忽略了民生。

随着分房制度的终止和按揭制度的改革，我国住房消费进入了快速增长期，以抵押贷款为基础的开放型住房金融体系使得“美国老太太”的故事在中国成为现实。从某种意义上说，这也促成了商业银行成为中国最大的“房东”。

从房地产金融的角度看，房价泡沫出现的重要原因往往是金融机构对房地产过度信贷支持，而信贷快速收缩又会导致房地产泡沫破灭。综观历次房地产泡沫，房地产价格波动引发的最大可能就是金融体系的崩盘。

原因四: 城乡二元土地所有权结构、招拍挂的土地转让机制和地方政府“饿地策略”一同推高了土地价格。

目前，中国的地价已经是所有主要经济体中最高的了。深入分析中国土地现状后可以发现，我国城市建设用地资源并不稀缺，但土地数量农村多、城市少，在城乡二元土地所有权结构下，地方政府控制着土地的转让权，而土地出让收入又是政府的重要财政收入来源。

因此，当前土地价格高昂的三个根本原因是: 中国城乡二元的土地所有权结构、经营性用地招拍挂出让方式以及出让收益全部归地方支配的收益分配制度。招拍挂的市场化出让方式客观上加剧了土地争夺的激烈程度，推升了土地价格。土地出让收入全部缴入地方国库的收益分配体制客观上加大了地方政府提升土地收益的积极性，是土地供应“饿地策略”低供应、高价格市场格局的根本原因之一。土地特性、土地制度和政策决定了地价走势，因此在房价不断攀升的同时，垄断性的土地出让制度又推升了地价。

原因五: 游资、热钱增加了住房市场的投机需求，加剧了短缺条件下住房市场分配的不均衡。

在目前中国城市化水平并不高的条件下，住房作为消费品仍然处于供给不足的状态，这必然使得住房成为大量资本追逐的投资品。而当炒房客、游资、热钱纷纷涌入房地产市场后，增加了住房市场的投机需求，其结果就是城市中的住房价格与大多数普通社会成员的实际所能承受的程度脱节，住房成为有房阶层之间财富转移的游戏，这样就更加剧了短缺条件下住房市场分配的不均衡。