房地产项目运作最常用的套路就是，企业用货币资金先投资土地使用权，再购买相应商品和劳动力，最终拥有土地使用权和其所承载的商品房，通过销售商品房，实现土地投资收益和商品房销售收入。渐渐地，房地产开发公司都会发现，在城市化过程中首先增值的是房子，更加增值的是土地，这就好比面包坊里，随着面包的涨价，面粉的价格会涨得更高，渐渐地那些面包坊会转而储备面粉。

事实上，当我们翻开众多开发商的“账簿”时会发现，越来越多的公司依靠储备土地获得公司主要资金来源。这样的公司的典型模式是，通常先拿到土地的使用权，然后用土地使用权作为抵押从银行融资，拿到钱以后再用这些资金去购买土地，于是，房地产公司的新模式就是: 囤地升值。

当然，这样的扩张模式也不是无限制的，“地产骇客”孙宏斌从发迹到陨落就是最好的说明。1994年，孙宏斌靠代理二手房销售起家，在天津成立了顺驰销售公司，凭着对天津市场的敏感，孙宏斌短短数年间迅速崛起，顺驰也很快在天津确立龙头老大的地位。2002年前后，顺驰在天津开发的房地产住宅项目，已占天津市场的30%～40%。

这时候的顺驰仍然是一家传统的房地产企业，使用的也还是“空手套白狼”的把戏，前期拿地主要靠关系，不实质性地付出真金白银，维护其资金链才是为顺驰保驾护航的关键。这期间，孙宏斌逐渐懂得了依靠金融支持和社会资源获取土地，并通过囤地升值的房地产生存之道站稳脚跟。

在天津的成功给了孙宏斌足够的底气，顺驰开始了进军全国的脚步，先后在北京、上海、无锡、苏州等城市近乎疯狂地“圈地”。2003年，顺驰以9.05亿元天价夺得当年北京“地王”大兴黄村项目，超过底价一倍、超过对手2亿元的价格，让顺驰立马在北京地产界“声名大噪”。在北京“地王”大兴黄村项目竞投过程中，顺驰表现出先拿地、后算账的典型风格。事实上，顺驰是在拿未来房地产高速增长的预期作为赌注，先期才敢那样投入，这在其他房地产企业看来无异于豪赌。然而，正是这样无所畏惧地盲目扩张，为顺驰日后的覆灭埋下了隐患。

2003 年央行121号文件对开发商的自有资金作出了明确限制，顺驰的扩张之路由此开始遭受挫折，世易时移，固守“看家本领”的孙宏斌渐渐感觉到吃力。与此同时，在顺驰全国化扩张的同时，天津本土市场几近失守，原本为顺驰提供滚滚现金流的天津市场，那时已没有在售项目，顺驰在天津的市场份额也跌破5%。最终，曾经意气一时的“地产骇客”孙宏斌，不得不匆匆退出地产舞台。

从市场的角度分析，开发商囤地是完全正确的，正如企业存储原材料以降低未来产品的成本一样，开发商也可以选择在土地低价的时候进行囤积。可是，“囤地策略”必须有充足的资金链作为保证，而不分时节地盲目扩张就会是顺驰这样的结局。对此，王石曾经评价说:“如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司。但两年过去了，它却要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。”

当然，如果我们认真去分析房地产公司的资产负债表就会很清晰地发现，半数以上的开发商的价值都是靠土地升值而获得的。在房地产圈内已经形成这样的共识: 通过造房子本身获得的利润已经很小了，甚至是不怎么赚钱的。