资料来源: 《中国统计年鉴2010》，中国国际金融有限公司(简称中金公司)。

图3-2表明了2001—2009年间，房价增长率与地价增长率的关系。从图中可知，只有在2006年，房价增长率高于地价增长率，其余年份中，地价上涨的幅度都高于房价的上涨辐度，特别是在2008年，即使房价出现了零增长，地价增长也保持在了10%的增长率。因此，仅仅从数据统计上看，开发商的囤地观念的确是正确的。

开发商究竟囤了多少地呢？限于数据条件，我们无法准确计算开发商囤地的规模，但根据2007年《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》显示，从1998年到2007年，全国累计囤地规模在10亿平方米以上，可供开发3年左右。

不仅如此，在地价不断上升的市场中，“倒卖土地”已经成为另一种名正言顺的开发模式。《21世纪经济报道》2010年1月7日刊登了一篇名为《“煮地”揭秘: 一个地皮掮客的套地空手道》的文章，为我们讲述了“煮地模式”的玄机。周家明(化名)是一名“土地公关经理”。这位30多岁的男子，开名车，穿名牌，他的身份也被称做“地皮掮客”，住在上海徐家汇的一座老式洋房里，低调地处于“隐居”状态。按周家明自己的话说，他并不是一名投资者，而是一名“土地公关”经理，而他的主要任务是帮助老板成功拿地，紧紧盯住银行高管和政府官员，拿来一块又一块等待转手套利的土地。从政府对土地立项到成功拿地、转手、退场，当然这样娴熟的操作需要深谙土地供应链上的各个环节。

这样一个转手赚进100%的利润是很平常的！2009年初以来土地融资的“公关”明显轻松了，而且转手周期缩短，一般拿地后不出半年就可转手。比方说在上海，我们有块地是2009年上半年拿到手的，从拿到到转手不到半年，利润却达到了100%。就一个转手，自己不需要多少花费，但利润却是惊人的，这也是高房价背后一个浅显却很但残酷的现实，房地产市场真正的暴利是在土地环节。其实我们公司也有开发资格，但我们一般不愿意参与开发。因为与地皮生意相比，房产开发的利润已经非常透明了。

在获知某个区域有项目将立项后，我们就会展开公关。很多项目在立项的过程中，土地还没公开招投标，我们就已经在内部拿下了相应的地块。因此，我们“煮地”的概念与别的开发商囤地是不一样的。煮地，指的是从一块不能上市交易的土地，到合法入市的过程——这是一个连贯的程序，最终它能够使得一块毛地变成“地王”。事实上，无论是“囤地”还是“煮地”，其背后的逻辑都是一样的。在房价上涨时，土地使用价格也会随之升高，开发商就会获益；然而当房价受到波动时，土地使用价格也会下降，那么房地产开发商的融资抵押品价格就会急剧下降，开发商资金链就会面临压力，也就面临了真正的考验。很多开发商希望通过建立与资本市场的桥梁来为其项目滚动输血，这样的做法同样会受到挑战，上海曾经的首富周正毅就是最好的例子。

只有小学文化程度的周正毅，靠开“阿毛炖品”饭店起家，在2003年成为“上海首富”。他的发迹秘诀也很简单，用银行抵押贷款收购烂尾楼，通过上市公司来套现，将风险转嫁给银行。周正毅凭借旗下4家上市公司，在证券市场和房地产行业之间构筑“圈地—借贷—圈钱”资金链，并不断使得资金雪球越滚越大。但最终东窗事发，周正毅因涉嫌虚报注册资本和操纵证券交易价格被定罪，正说明了这样“跑马圈地”、“大干快上”的模式是不可能持久的。

从1998年开始到现在，由于城市化进程不断推进，土地资源稀缺，房子的供需矛盾始终存在，因此开发商的日子从来没有难过过……房地产业真正的危机还没有出现，但这并不意味着没有泡沫，只是泡沫没有破灭而已。如果不能直面这道坎，不能实实在在地追求“健康财富”，那么，倒下的不会只是周正毅一个人。