定位错误的房地产政策

房地产市场现状的形成当然有很多原因，但依笔者看，最大的因素莫过于发展房地产市场的主导思想的严重失误。简单地说，在中国，房地产被视为仅仅是经济政策的一部分，而非社会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策，其GDP功能（对经济增长的贡献）被凸现出来，而其社会功能（社会成员对住房的需求和人们的“空间权”）则被忽视。因为商品房兼具投资和消费价值，人们对其价格上涨有预期。开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房，购房者也会迫不及待地去买房，从而一步一步地把房价逼向新高。要解决这个问题，政府就要扮演一个很重要的角色。但在中国，政府不仅没有起到正面的作用，反而恶化这个局面，使得人们对房产价格上升的预期牢不可破。地方政府无视住房的社会功能，而只强调住房的财政功能，即“土地财政”。土地转让金普遍占到地方财政收入的30%以上，许多地区60%—70%的基础设施投资依赖于土地财政。除了一般商品房的大幅涨价之外，住房的社会功能的缺位更体现在廉租房和经济适用房供给的极度缺乏上。

综观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源，就是说，房地产对GDP的贡献不是这些国家政府的首要考量，首要的考量是社会发展，是社会成员的居住权。经济因素当然很重要，房地产的发展也必须考虑到供求关系，否则是不可持续的。但是这种经济考量是在宏观的社会政策构架内进行的。

欧洲一些国家在早期也把房地产作为经济增长来源，同样产生了很多社会问题。随着原始资本主义向福利资本主义转型，住房政策尤其是公共住房政策越来越变成这些国家的社会政策的一部分。到今天，很多国家尤其是北欧国家，房地产完全属于社会政策，对房地产对经济增长的考量已经变得不那么重要。应当指出的是，那些把公共住房仅仅看成是对穷人的救济的福利国家，公共住房也是不成功的。在这些地方，公共住房最终变成了贫民窟。

新加坡是亚洲社会房地产市场发展得最健康的国家。新加坡学习了欧洲公共住房的经验，又结合自己的国情，创造了独一无二的公共住房制度。如果说在西方社会，公共住房主要是为了社会弱势群体，那么在新加坡，公共住房是为全体社会成员的，80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投资是新加坡社会性投资的最为重要的一个环节。应当指出的是，新加坡的住房政策的指导思想就是“居者有其屋”的传统儒家思想。