协会的主要责任是对顾客负责，所有的交易都必须诚信无欺，对客户的信息必须保密，并因此赢得了信任。所有的美国人几乎都是直接地从市场或经纪人那里获得信息，但绝不自行购买住房，一定会通过中介服务作出购房的安排（香港也必须通过律师或中介购房）。所有的经纪人共同达成协作关系，使相互竞争的对手可以彼此提供信息进行交易，并保证同意将佣金分给能够参与交易代理的任何一方，包括竞争对手。这种诚信的服务是促进市场正常发展的重要因素。

更重要的是房地产团体帮助联邦政府开发了一套分区制法案的模型。该法案在1925年公布之后，逐步变成了各州的立法。当越来越多的人涌入城市，居住环境越来越拥挤，并给交通和公共服务带来严重压力时，政府正是通过分区制引导经济发展而解决这些问题的。如今，美国各个社区在阻止城市化、保持城市空间的过程中，正是靠房地产商参与到每个社区有关规范增长的讨论和决策中，才找到了在允许适当增长以保证房屋充足供应的同时尽量保留社区特点和各项便利设施的平衡点。分区规划的发展限制了土地的无序开发，从而增加了土地的价值。

诚信的经纪人的道德行为规范、分区规划和综合信息服务体系已成为美国房地产强劲发展的三大支柱。

购房的金融支持

在美国的住房销售与投资中，不断增长的房价始终处于较为合理的状态，没有过多的投机泡沫，因而银行一般按房价的90%给予抵押贷款，使美国更多的人可以减轻首次购房的压力，并能在30年或更长的时期中轻松地分期偿还贷款。连续十几年的房产增值，不但使购房者增强了购房的信心，也使银行增强了信心。

美国的税收鼓励购房的安排，可以在购房信贷的利息支付上冲抵个人所得税，是对银行抵押贷款和还贷的重要支持。

在美国的贷款余额约6.5万亿美元中，70%是个人消费信贷，其中30%~40%的部分是支持个人购房的信贷（香港个人住房信贷比例高达56%）。而中国内地目前全部的个人消费信贷仅为4 000亿元人民币，约占贷款余额的4%，其中约3 300亿元人民币为住房抵押贷款，远远低于以市场经济为主的国家，更低于经济发达的国家。我国银行根本没有个人消费信贷高速增长的准备。2001年多家银行出现了个人消费信贷额度受限和个人信贷管理收缩的情况，大量抵押贷款无法及时到位，甚至已影响到了入住的交房时间，并且因抵押贷款不能及时到位而影响了销售合同的执行。

银行个人住房的消费信贷同时依靠证券化的办法，将银行对个人的住房贷款分类打捆，变成长期债券向其他银行、基金以及个人销售，用出售的证券换回银行的现金以保证对个人的再信贷，防止了风险，避免了现金和额度的不足。中国应尽快地开放个人住房信贷的证券化限制，使个人的住房抵押贷款通过证券化转入银行的正常循环之中。

美国住房的金融支持还包括用基金的方式解决合作社建房（共有产权、共同管理、共同投入基金）、投资建房、投资出租房等多样化的发展。

美国最近一年因经济发展的速度降低而多次降息，给居民的购房和住房投资提供了条件，促进了个人信贷的购房，反过来也会带动经济的发展和增长。

在美国，几乎所有银行之间均可以互换已发放的住房信贷，这给居民二次购房、异地换购房创造了条件。居民在没有还清第一次购房贷款时，就可以换购新的住房，申请新的贷款，将原有的贷款进行转换。而目前中国的个人住房信贷尚未开始此类转换和新增贷款的业务，这将使居民在更换有抵押贷款的住房时面对巨大的困难，阻碍其二次或三次购房的行为。住房贷款可以长达30年，但居民的住房却不可能在30年内不更换。如果居民的收入提高、工作调动、家庭成员变化，都可能形成新的住房需求。只有在银行信贷上为居民换购住房提供方便条件，才能促进市场的活跃和发展。中国金融业在对居民购房方面应发挥更加积极的支持作用。

从美国的房地产发展情况推及中国的房地产发展可以预知：虽然中国的私有化住房比例由于公房房改售房的出现，几乎一跃而超过了经济发达国家平均70%的水平，但中国的城镇住宅成套率、住宅质量水平和人均居住情况都远远落后于发达国家。而中国住房市场化的进程则刚刚开始。中国住房的商品房销售额应在3~5年内达到1万亿元人民币以上，至少在中国的国内生产总值中占有8%~10%的比例。

合理的土地制度、不断增长的土地价值和房屋价值以及投资权益的保证，合理的税收与金融支持等是吸引投资和扩大市场需求的重要条件。

（2001年6月）