上海与北京的市场差别

广东是全国房地产赢利水平最高的地区，1999年利润超过了26亿元。深圳和广州的房价都居高不下，但并没有人去讨论广东的房价问题，因为这些地区的市场化开放程度高，土地供给透明度高，居民收入高，非本地的高收入群体购买数量高，因此市场中的竞争在发挥主导作用（浙江、福建也类似上述情况）。这些地区尽管政府并没有大规模地推出经济适用房，也并不用操心和管制市场的行为。

所有的统计总是将上海与北京作对比，大概是因为这两个直辖市在重要性、城市规模和发达程度上相近，似乎这二者之间可以找到更多的可比性。其实就房地产市场而言，这两个市场不论是在政府行为、市场行为还是在建安行为上都没有任何直接可比性。

这里暂不评论两地的国内生产总值与人均国内生产总值，也不评论人均收入和可支配收入情况，仅就与房地产最直接有关的情况作个没有可比性的比较。上海1999年房地产开发企业利润为13.42亿元，仅次于广东位列全国第二，而北京房地产开发企业则全行业亏损34.44亿元。

政府行为

上海的土地出让金大大低于北京，上海位于外环线以内（类似于北京的北三环）的望景苑的土地出让金为每平方米180元，而北京的昌平回龙观地区的出让金就高达每平方米300元，北京与上海就同类地区的土地出让金而言价格上相差了2~3倍。

《上海市人民政府批转市房地局制订的关于内销商品住房种类归并若干规定的通知》（沪府发[1999]42号）将大量的经济适用房、划拨土地的自建房、拆迁房与内销商品房并轨，土地出让金按内资六类出让金标准的20%收取，而统一转为内销商品住房（购买公有住房仅交1%的土地收益金）。而北京原已建设的拆迁房因政府拆迁政策的强制性变化无法用于拆迁时，按该地区正规商品房的应缴土地出让金标准补缴全部出让金（开发商如果不是为了拆迁是不会建这种低标准的、根本无法进入市场竞争的“商品房”的）。

上海市政府为解决浦东的交通问题，取消一切过桥费和隧道费。而北京不但在收取此类费用，还提高了道路的收费标准。

上海有2 595家房地产企业（1999年），而北京仅为486家（企业的数量说明市场准入的开放程度）。

上海市政府允许外地购房者成为上海的“蓝印”户口居民，并鼓励外地企业落户上海（北京外地企业进京注册难于上海）。北京不但不能解决外地人购房进京户口问题，也是最晚允许外地人在京购房的，直到现在还在不断地清理外地进京的流动人口。

上海市政府市政交通投资远远大于北京，仅地铁投资一项就高于北京几十倍。虽然上海市政府严格地限制了私有车辆的购买，但加大了公共交通的力度（北京也在加大市政和公共交通的投资，但与上海相差甚远）。

市场行为

《上海市财政局、上海市地方税务局关于深化本市住房制度改革若干财税政策的通知》（沪财办[1999]86号）通过减免和政府财政补贴的方式，将一级市场的各种交易税费统一降为房价的0.95%。而北京各种交易税费约为房价的12%，部分减免后为房价的8.9%，是上海交易税费的9倍多。其中契约税一项，北京在国家税法允许的3%~6%的范围内定为4%，而上海市政府则取了最低值。

上海购买商品房的房价款可以在2003年之前冲抵个人所得税缴纳基数，而北京并无此项措施。

上海已于1999年将内销房统一（除别墅外无高档房与普通房差别），现已将内外销房并轨（包括出让金并再次减免了交易费用），而北京仍以120平方米的标准区分高档房与普通房的税费，内外销房还保留了土地出让金、配套设施、供暖、供电、交费差别等一系列收费差别。

仅仅因上述税费标准的差别，北京人每购买一套价值50万元的房屋就将多支付税费约10万元，每购买一套价值100万元的房屋就多支付税费约30万元或更多。

在二级市场中，上海取消了对进入市场房屋的产权、使用权等多种限制条件（北京尚保留了大量的限制条件）。

上海统一了二级市场交易中的各种税费，合并为交易价格的5%，其中包括：房改房非完整产权的土地出让金或收益金，市场交易的各种税收和管理费，个人所得税以及相关的契税等各种税费。而北京各种无法计算的税费和面积差别计算公式等严重地限制了市场的发展。

在三级市场中同样有着各种交易税费和租赁税费的差别。

尤其是北京的银行信贷尚只停留在未完全发育的一级市场中，而上海的消费信贷已在一二级市场中活跃了。