从政府对市场行为的管理和各种手续的办理中更可以明显地看出两地的重大差别。北京的房产证办理可以长达数年，一二级市场交易手续的办理过程和时间均为上海的数倍。二级市场的发达、开放程度两地更是天壤之别。上海2000年二级市场和三级市场的交易量为700多万平方米，大约为北京的50~100倍，北京二级市场的交易可谓屈指可数。

建安成本差别

上海除高档建筑之外均不需要采暖，而北京则必须提供室内冬季不低于16~23摄氏度的采暖设备、热源及外线（或锅炉），提供外墙保温和部分内墙保温以及安装双层玻璃。上述费用因房屋供暖要求不同和市政条件不同，每平方米约需增加150~450元。由于北京的冬季存在温差，仅冬施费就需增加总造价的3%，并且因冬季施工的降效会延长施工工期和项目操作的生产周期。在园林、绿化方面，北京因必须选择耐寒产品也需增加相关费用。

上海除地下水位高会提高降水和护坡的费用之外，总合计北京的施工费用会在工程成本上比上海增加约20%。普通标准住房每平方米约相差300~500元，高标准住房每平方米约相差700~1 300元（如使用三层中空玻璃和高级供暖设施等）。

从两地施工周期和建安成本的固定支出部分可以明显看出，北京的房价每平方米至少应高出上海500~900元。由于北京资金周转的速度低于上海（受冬季施工周期影响），其单位平方米的利润应大大高于上海。但上海的企业能产生大量赢利，而北京的企业全行业严重亏损则在于两地政府的土地成本差别。两地市场的交易差别和上海居民实际购房支出上的负担大大低于北京的原因，则在于上海市的交易税费成本和冲抵个人所得税缴纳基数的优惠要远远优于北京。

就建安成本和生产周期的对比而言，北京的实际房价不但不是全国最高的，而且还大大低于上海、深圳与广州。

北京作为首都有其特殊的地位，要保证对中央单位、国务院单位的服务，包括为这些不为北京市财政收入增加贡献的庞大生活人群提供必要的财政支出补贴。北京不可避免地会成为全国房价最高的地方。如果全世界任何一个国家的首都的房价都是这个国家最高的，那为什么北京的房价应低于全国的其他地区呢？北京的城区并不应该成为最适于居住的地区，而应该成为最适于工作的、竞争的地区，让首都城区只保留那些必须留在北京、为国家服务和为北京作贡献的特殊人群，将居住与生活转入周边的“卫星城”。

平抑房价的意义

一个土地资源奇缺的国家，一个急需提高城市化水平的国家，一个基础设施落后、城市可建设用地成本极高的国家，一个人均国内生产总值水平亟待高速发展的国家，一个城市住房成套率水平略高于50%的国家，一个人均住房面积和质量标准较低的国家，一个城市功能布局尚未合理调整的国家，一个住房刚刚开始可以成为私有财产的国家，一个城镇居民住房满意度低于20%的国家，一个刚刚开始和形成以非国有投资为主的房地产市场的国家，房价一定是稳步上升的。

平抑房价的目的是防止房价增长过快，造成“泡沫”，但绝不是让房价在现有并不能保证投资商能获得合理的投资回报的情况下，用政府的强制性行为降下来。

平抑和维持一个较低的房价，对一个城市人均收入和可支配收入水平较低的国家而言，是为了让更多的城市居民可以依靠家庭收入来购买住房和改善住房条件，同时也是为了让更多的年轻人对未来从大家庭中独立出去时能自行解决住房看到希望。这也许就是政府的工作任务，但政府仍仅从解决和改善城镇居民居住条件的角度出发来理解市场。

从全世界住房问题解决较好的国家来看，一个国家的城镇居民大约可分为两类。一类是中位收入线以下（或中低收入水平）的家庭，主要靠社会保障的政府补贴来解决住房问题（全世界没有任何一个国家会力图压低房价而让低收入者自行购房），而且这些住房大多不是个人的家庭财产或只有一部分为个人的家庭财产。这部分人要解决的是居住问题，其居住条件一定会低于社会中位住房条件。而利用市场中的商品房解决住房问题的另一类人群，除了要靠家庭收入从市场上购买商品房之外，更重要的是购置家庭的私有财产。讨论房价的一方面是改善居住的条件与家庭收入相适应的合理性问题，另一方面则是用什么价格去购置合适的家庭资产的问题。

根据中国市场与媒体研究（2000年11月1日新华社发稿）的统计显示：中国城市居民中有59%的家庭拥有自己的住房（个人产权的房屋包括商品房和房改房等），也就是说扣除政府应提供社会保障住房群体之外的几乎全部城镇居民都已具备或已拥有作为家庭财产的住房了。当家庭将住房作为资产购置时，一定会希望房屋（不管最初购置时的成本如何）要保持持续而稳定的升值（房屋的升值是工资、财富的升值），而绝不希望政府用强制性的措施将房价降低到购置时所支付的价格之下或与之持平（如果升值幅度过小也等于损失了交易费用产生的成本）。

当房价上升时，已拥有住房的居民虽然在购置时支付了较高的成本，但资产升值的同时也为其带来了收益（成本高的升值大，成本低的升值小），成本的高低就不重要了。也许房屋的升值会代替业主支付大部分的银行贷款，居民只用较低的成本就解决了拥有和改善住房的问题，并且会带动、鼓励目前尚无能力，但可以利用预期的增长而减轻支付压力的人提前购买住房。

相反，如果房价是持平或下降的，不管居民支付的成本（最初的购房价）多低也一定会使家庭中的住房资产亏损、贬值或成为负资产。当一个家庭要为负资产支付原有的银行信贷时，无论是居民对未来的心理预期还是现实的生活消费都必然会产生负担和压力。这种负担和压力并不能鼓励未购买住房家庭资产的人在一个较低的价位去购买住房。他们同样会担心资产变成负数（对一级市场和二级市场房价的影响是相同的）。