利润总额＝营业收入－营业成本－上面第2~6条提到的税费合计－管理费用＝20 000 000－17 000 000－289 996.66－600 000＝2 110 003.34元

计税工资超支调整＝（1 500－960）×100＝54 000元

应纳所得税＝（利润总额＋调整）×25%＝2 164 003.34×25%＝541 000.8元

税后净利＝2 110 003.34－541 000.8＝1 569 002.54元

我们可以看出，用500万元投资，产生了2 000万元的营业收入、139万元（税后净利－社会养老保险金）的利润，有人可能会很满意，可他没注意到189万元的税金：增值税89.4万元、所得税54.1万元、地方税费合计29万元，三项合计172.5万元，超过了利润的24.1%，也就是说税金永远高出利润，不管你赚还是亏，这个比例始终存在。

事例·房价中的税与费

10年来，房价一路飙升，最主要的原因就是土地供给严重不足。购买一套商品房，其中到底有多少钱是被政府拿走了，这一直没有一个明确答案。一套商品房从开发到出售的过程中，除了有数得清的税收外，还有数不清的行政收费，而且各地的收费情况也不一样。

从我国目前的税法来看，涉及房地产开发与转让的税大致有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、土地增值税、所得税、契税、印花税等。

表1–1 我国现行房产税法所涉及的税种及税率设置

征税环节 税种 税率

房地产开发 营业税 3%

印花税 5‰或3‰

房产税 1.2%

城镇土地使用税 0.5~7.5元/平方米

耕地占用税 1.3~10元/平方米

土地增值税 30%~60%

教育费附加 营业税的3%

城市维护建设税 营业税的1%~7%

企业所得税 25%

房地产转让 营业税 5%

教育费附加 营业税的3%

城市维护建设税 营业税的1%~7%

印花税 5‰

契税 3%~5%

土地增值税 30%~60%

企业所得税 25%

个人所得税 20%

房地产行业的税收种类虽多，但终究有据可循。而行政性收费则杂乱无章，可以用“多如牛毛”来形容。在这些收费中，数额最大的是土地出让金。国土资源部公布的数据显示，2009年7月北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%，2010年全国的土地出让金约为2万亿元。除了土地出让金外，还有蓝图审查费、防雷检验费、施工合同监证费、绿化费、墙改费、白蚁防治费、施工放线费、规划咨询费、人防费、文物勘探费、预算审核费、工程造价咨询费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费、电力委托费……有媒体称，“从前期拿地到后期销售，整个房地产行业涉及的部门就有110多个”。这些收费由行政部门单方面决定，收费标准的制定过程无人知晓，对所收费用的用途，政府也没有说明过。收费项目如此之多、金额如此之大，也没有审计部门对其进行过审计。在《广州日报》2009年3月的一篇报道中，一位房地产开发商无奈地悲叹：“楼盘开发成本只占房价的20％，房产商能够拿到其中40％的利润，余下超过40％的利润则被相关职能部门‘层层消化’掉了。”

2009年10月，一篇由《经济参考报》记者邓华宁、叶锋、李美娟采写的报道《一份楼盘“清单”揭秘高房价利益链》，曝光了楼盘开发与销售成本，从中可以看出政府才是房市的最大赢家，开发商利润仅排第二。这篇报道很长，这里选取其中关键的几段：

住宅楼盘“地中海阳光”位于江西省南昌市红谷滩新区，目前其市场销售的均价是每平方米约4 720元。这份清单显示，“地中海阳光”每平方米建筑面积商品住宅成本是3 946.61元。

在每平方米3 946.61元的成本价中，土地使用权取得费用（楼面地价）为每平方米701.61元，前期工程费是每平方米95.37元，房屋开发费为每平方米1 828.23元，管理费为每平方米94.82元，财务费是每平方米170.48元，销售费用（90%为媒体费用）为每平方米160元，其他费用是每平方米201.1元，税费为每平方米695元。

江西南昌红谷置业投资有限公司总经理汪斌认为，这份“成本清单”说明，政府在从房价收益中“赚了一大把”。汪斌为记者“清算”了政府从中的收益：一是土地权使用权取得费用（楼面地价）每平方米701.61元，二是前期工程费中的“可行性研究费”每平方米2元，三是房屋开发费的8.33%即152元，四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元，五是税费每平方米695元。几项合计约每平方米1 600元，超过了房价的1/3。此外，政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。“可以说，政府是房地产最大的赢家。”汪斌说。