供需力量正在逆转

影响房地产价格的长期因素是供需。调控的长期化将引发购房者、持房者和开发商等市场主体预期发生变化，进而使得供需发生逆转。

调控以来，市场销售逐步趋冷，价格出现回落。2011年1月，70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅为106.8，上涨的城市有68个，而2012年8月同比涨幅下滑至98.7，上涨城市只有14个。二手住宅的价格趋势与新建住宅大体相当。商品房销售累计同比增速从2009年11月的53%高位一路下滑至2012年2月-14%的低点，已经接近金融危机时期的水平。随着销售的趋冷和价格的回落，市场各主体的预期正在发生明显变化。

图1 2011年以来70个大中城市新建住宅价格下跌明显

资料来源：WIND,万博经济研究院

房地产的价格运行规律不同于一般商品，金融属性十分明显。房价上涨期，市场交投火爆，价格继续上涨的预期强烈，对于刚性需求的购房者而言越晚入市意味着需要支付的购房成本越高，对于投资性和投机性需求而言，此时持有房产可以获取价格上涨带来的收益。所以，购房者入市积极，房价继续上涨，这种上涨又强化了预期。当房价由于政策调控等原因涨幅开始变缓甚至不涨的时候，刚性需求的购房者大多会选择持币观望，希望未来房价下跌从而减少购房成本，而此时投资投机性需求持有房产等于其机会成本，这一部分需求将被明显抑制。这一阶段，成交量会明显减少，开发商的资金链逐步紧张，部分开发商选择降价促销，二手房的持有者也开始抛售手中的房产，从而导致供应量增大需求减少，价格开始松动。随着价格由涨转跌，市场预期将发生进一步转变，价格越跌，购房者观望情绪越重，此时持有房产将等于机会成本甚至损失，投机性购房需求离开市场，从而导致需求锐减，而开发商出于回笼资金的需要也会加大出货力度，二手房由于贬值预期抛售加剧，从而导致供给大幅增加，供需形势的扭转将进一步加速房价的下跌，预期再次被强化，形成恶性循环。