目前我国房市正处于供需力量基本持平的短期均衡阶段。正如前文所言，此轮房地产调控将长期化，限购限贷政策不会轻易退出。笔者认为随着调控效果的持续和持有房地产机会成本的不断增加，市场预期将逐步趋于悲观，导致供需力量对比发生变化，房价的均衡将被逐步打破。

首先，投资投机性需求基本被挤出市场。限购政策基本封杀了第二套房以上的投资和投机需求。对于投资投机性需求而言，持有房产追求的是价差收益，而房价持平或下跌将产生机会成本甚至亏损。所以，只要限购限贷政策不退出，房价没有暴涨的可能，投资投机性需求就不会回到市场。

其次，上半年市场的回暖主要是开发商降价走量和部分刚需入市造成，随着这部分需求的逐步释放，市场需求将重归平淡。以深圳为例，上半年90平米以下商品房的成交面积比2011年同期上涨18%，90-140平米的成交面积比2011年同期上涨11.4%，而140平米以上的成交面积却比上年同期下降0.3%。可见，今年上半年的销售主要以刚性需求的小户型为主，而大中户型成交惨淡。然而，进入6月以后，90平米以下户型的成交面积出现下滑，从今年5月最高的265万平米下降到7、8月份的200万平米左右。所以，随着政府对调控政策不变的多次重申和刚性需求边际效应的逐步递减，购房者开始重新持币观望，刚性需求带动楼市回暖的效应在逐步减弱。

再次，商品房库存持续增加，下半年新房供应将放量。自2010年调控政策出台以来，全国商品房住宅大幅增长，从2010年6月的10646万平方米上升至12年8月的20401万平方米，累计涨幅接近1倍，这在以往是从来没有过的。今年上半年，竣工的商品住宅增长缓慢，然而下半年将迎来新房上市高峰期。按照商品房2年的建设周期计算，2010年下半年到2011年上半年商品住宅新开工面积快速增长，该批项目将于2012年下半年开始集中进入竣工期，商品房待售面积将在现有的基础上继续大幅上升。从上市公司中报披露的情况看，主要房地产上市公司今年10月之后的交付项目都将出现明显增加，这与上面的分析基本吻合。

图2 商品房住宅待售面积大幅增长

资料来源：WIND,万博经济研究院