为此，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》提出了一些颇具新意的政策。比如，首次提出“五类住房”的概念，明确提出要增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模和用地供应。在这里，曾经面临尴尬的经济适用房政策又被重新强调。“国十一条”还强化了对房地产销售的监控，明确提出开发商要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。针对目前土地市场的疯狂局面，“国十一条”首次提出，要探索土地出让综合评标方法，未来土地出让不一定实施“价高者得”原则。

不过，很多人对于这个政策能否发挥作用，有效抑制房地产目前的疯狂投机，似乎仍表示怀疑。一方面，从政府官员，到普通民众，从经济专家到投资者，乃至开发商，几乎所有人都明白，目前的房地产市场处于严重的非理性繁荣状态，某些城市房价一年飙升30%、50%的速度是不可持续的。但另一方面，就在政府已经明确表明抑制房地产市场过热的态度之后，新“地王”仍在涌现，房价仍在上涨，专家们则预测房价将继续上涨。

出现这样的反差，也是很自然的。目前的政治—经济结构让人们相信，政府不可能容许房屋价格下跌，政府最多只不过是让房屋价格上涨稍微平稳一些。因为，种种数据显示，中国经济已经患上了“房地产依赖症”。2009年的经济强劲恢复主要依赖房地产市场的拉动。至于地方政府的财政，在其他领域不甚景气的情况下，更是主要依靠土地财政。2009年，全国各地方政府通过卖地获得了1.5万亿元收入，有些城市已占到政府财政总收入的一半。

在这样的情势下，人们清楚地知道，中央政府的政策回旋余地其实非常之小，地方政府也未必严格执行中央政府抑制房地产投机的政策。人们完全可以形成一种预期：房屋价格肯定会上涨，只不过是上涨幅度高一点还是低一点的问题。由这样的预期支撑，房地产市场的投机行为恐怕仍会相当严重。政府面对这种局面，不敢出台特别严厉的措施，比如大幅度升高利率。对于房地产泡沫，这是最管用的措施，但政府为了稳定增长态势，几乎不大可能出台这一措施。

这样看来，“国十一条”依然将像2006年以后政府出台的种种抑制房地产过热的政策一样，无法发挥有效作用。也就是说，房屋市场仍将具有强烈的投资性甚至投机性，越来越严重地超出普通民众的承受能力。这样的房地产市场，确实可以继续发挥保增长的作用，但也会越来越明显地偏离“惠民生”的目标。

过去十几年来房地产市场的历史已经证明，房地产市场的投机性乃是结构性的，一般性政策调整很难有效抑制根深蒂固的投机倾向。而中国经济与社会的稳定又无法承受房地产价格下跌之重，任何强硬的宏观措施都可能导致市场预期突然转向，从而导致现有价格体系崩溃。

对于决策者来说，这是一个巨大的难题。也许，跳出现有的收收放放的宏观政策框架，可以找到比较稳妥的解决方案。那就是，渐进地打通城乡土地、房屋两个市场间的分割，实现人口、房屋在城乡之间的双向自由流动。作为构筑统一的房屋市场的第一步，中央政府可以默许“小产权房”，逐渐放宽对农民现有乡村建设用地进行开发的管制。这样既可在一定程度上阻滞城市房价的快速上涨，又可解决城市部分中低收入人口的住房问题。