林一凡笑笑，表示自己并不在意。

“林先生，我有个疑问，我们不通过开发商进行退房操作，我们的收益不是更大？”阿娟在一旁问。

林一凡很是欣赏阿娟，她问的问题总是能问到点子上，于是，他接着说，“我们这些人需要通过开发商的退房操作还有一个非常重要的原因，那就是二手房贷款的不易。很多城市的银行对于二手房的价格评估都是偏低的，因为政府和银行指定了标准，这个标准的调整远远落后于房价的市场价格上涨，所以不通过开发商销售房子的话，房屋的贷款额就很低，这样的情况就是要求买房人支付更多的首付款。高企的首付款是许多人购房的障碍，很多高学历年轻人收入高而且对于日后收入增长的预期强不怕购房贷款的月供，但他们工作时间不长还没有积攒足够的现金支付过高的首付。况且，即使是对于有钱的购房者，很多人不差钱的情况下也是愿意最大化利用银行的贷款的，因为他们的企业也是大量借贷，甚至是高利贷。银行的贷款利息成本是低于他企业的财务费用成本的，因此不能高额贷款的结果对于房屋的销售会形成很大的制约。而且他们的炒房都有贷款，转让时现在银行难以转按揭了，就需要有先期资金还清贷款再出售，过桥资金也是成本。而通过开发商的售房，由于开发商的担保和开发商与银行多种贷款合作基础，这样的转让不算是转按揭，按揭房的转让需要先还清贷款的过桥资金也给省略了。”

“我明白了，这样操作实际上是跟开发商银行都是互利互惠的，我这样理解对吗？”老冯忽然在一边插了一句。

林一凡笑了，“是的，我们这样做是最大地利用了开发商和银行的资源，减少了自己的风险。我们这样操作只是开发商在手续上给与的便利，真正的售房却要通过专业的代理公司，最方便的还是通过开发商的销售团队来解决。所得的炒房利润分一一部分比如10%出来或者是给售价3%的佣金就可以了。这样的成本与二手房的售房中介费比例可比，是非常合算的事情。这样就是我们的房子与开发商的房子混合在一起销售，结果就是买房人根本不知道自己所购买的是我们的房子还是开发商的房子。假如你是购房者，如果你挑中了我们的一套房子，我们就退哪一套房子，在你的眼前可以看到感到的情况是与你直接购买开发商的房子没有区别的，其背后的区别开发商、代理公司的人也是不会说的。这样的结果可以看到的外部现象就是该楼盘的退房率超高。”

“这样有没有法律上的风险？”坐在李太旁边的陈小航忽然问了一句。

林一凡笑了，“你要是到各地房地产信息网上去看一下，你就会发现某一些楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是我们这些投资客的功劳了，这样的结果就是前面的售楼基本上都是我们这些投资客买入的。但是很多不了解的局外人说是假按揭泛滥的结果，而事实上假按揭绝对不敢这样的明目张胆，而炒房退房是不怕有关方面严查的。而同时退房也需要有技巧的，那就是退房的合同的时间也要把握好，签署合同的时间控制在政府要调控市场不良的时候，办理手续和退款的时间是出手的时候，在市场调整退房潮时政府根本不敢公开出面制止退房，当然也就无法说话了，而且很多时候政府以及其所支持的媒体还在为这样的退房宣传并且演绎为房价下降的信号。”