“我还是不大明白，你举个例子？”米拉问。

林一凡端起自己面前的酒杯，轻呷一口里面的白葡萄酒，慢慢地说，“比如一套房子，2001年时售价21万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是接近12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。”

“就是说，一定要在12年以内收回投资对吧？”蓝局长插了一句。

林一凡回答，“一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8—10年左右。”

“哦”，米拉若有所思地点点头。

林一凡接着道，“这种计算方法还是静态的，只一次性付款，如果是按揭，那么实际的回收期还要长一些。我们还以刚才提到的那套房子为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了现在，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上业主就面临投资无法回收的境地。”

“乖乖隆地冬，原来这么复杂啊。”蓝局长在一边叹息道。

林一凡笑了一下，“所以，买房子一定要考虑它的价值。如果该物业的年收益×15年等于房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年大于房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年小于房产购买价，那该物业价值已高估。我们还以上面提到的房子为例，2001年时，年租金收益为1.8万元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。”

“那要是这样算起来，中国的房地产不是都是价值透支？”刘苏苏忽然问了一句。

“当然，中国的房地产市场早就背离了价值，中国的房子尤其是大城市的房子早已经不再具有居住的功能而只是具有单一的投资功能了。”林一凡淡笑，拿起酒杯，轻轻地嗅着。

“那你还炒房？”米拉边吃鱼边问。

林一凡淡淡笑了，“经济上来看，无论不同社会体制，生产力程度或者发达程度，不同的国家地区，无论是房地产泡沫；股市泡沫；资本泡沫或者经济周期几乎都有十年的规律。但是，在中国有所不同，所以，至少现在还能炒。”

“那要是按这个角度上讲，我们的房地产是不是已经到了泡沫被刺破的周期呢？”米拉问。

“楼市泡沫美国发生了丝毫不代表香港，日本，东南亚乃至未来的中国不发生，实质上海南，北海已经领先此轮泡沫发生一轮了。”林一凡回答。

“哦？”几个女人大吃一惊，几双眼睛齐刷刷投射到林一凡的脸上。

林一凡把酒杯放下，慢条斯理地说，“起源于2000年左右的这一轮中国地产周期来看：开发商和专家们在需求暴涨的时候大谈‘体制改革的阵痛’；城市化大幅度增长时候大谈‘刚需’，前者指的是2000年到06年；后一个时期指的则是从06年到现在。现在报纸上突然大谈‘中国城市化刚刚起步’，这个目的就是想把大家的思维引导到中国地产泡沫才是日本初期阶段的谬误上去。事实上，我刚才说的海南和北海的事情根本没有人注意。”